Erschienen in derstandard. at | 24. November 2023 

Ökologische, soziale und ethische Kriterien bestimmen Österreichs Im­mo­bi­li­en­zu­kunft  

Pressemitteilung - 11.09.2023 Laut der aktuellen European Real Estate Deal Point Study der internationalen Wirt­schafts­kanz­lei CMS gingen die Ge­samt­in­ves­ti­tio­nen auf dem europäischen Immobilienmarkt im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr um rund 14 Prozent auf 248 Milliarden Euro zurück. In der ersten Jahreshälfte 2022 erholten sich die Märkte von der Co­vid-19-Pan­de­mie, was zu einer Vielzahl von Transaktionen und Ge­samt­in­ves­ti­tio­nen führte, die das Rekordniveau von 2020 erreichten. In der zweiten Jahreshälfte 2022 führten die stark gestiegenen Fi­nan­zie­rungs­kos­ten jedoch zu einem vorsichtigen In­ves­ti­ti­ons­ver­hal­ten und damit zu einem Rückgang des Ge­samt­in­ves­ti­ti­ons­ni­veaus in Europa. Besonders ausgeprägt war der Rückgang im vierten Quartal 2022, in dem die Investitionen gegenüber dem Ver­gleichs­zeit­raum 2021 um 57 Prozent auf rund 47 Milliarden Euro einbrachen. Der CMS-Report zeigt sehr unterschiedliche In­ves­ti­ti­ons­trends in den einzelnen europäischen Ländern. So verzeichneten Italien, Spanien und Belgien im Jahr 2022 ein höheres In­ves­ti­ti­ons­vo­lu­men als im Vorjahr. In Frankreich blieb das In­ves­ti­ti­ons­ni­veau auf Vorjahresniveau, während in Deutschland und Großbritannien ein Rückgang zu verzeichnen war.„Die Volatilität des europäischen Im­mo­bi­li­en­mark­tes im Jahr 2022 macht deutlich, dass die Investoren, angesichts der sich ständig ändernden wirtschaftlichen Bedingungen, aufmerksam und anpassungsfähig bleiben müssen. Die anhaltende Unsicherheit auf dem Markt hat jedoch ein günstiges Umfeld für Käufer geschaffen, da sie beim Erwerb von Immobilien durchaus Rabatte aushandeln können.“, erläutert Johannes Hysek, Partner und Rechtsanwalt im Ge­schäfts­be­reich Real Estate bei CMS Österreich. „Auch in diesem Jahr sind die Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen weiter zurückgegangen. In der ersten Hälfte des Jahres 2023 gab es eine deutliche Zurückhaltung bei den Investoren. Einer der Hauptgründe dafür ist das stetig steigende Zinsumfeld. Bislang gibt es keine Anzeichen für eine Trendwende, sodass die weitere Entwicklung abzuwarten bleibt.“„Die recht unterschiedliche Entwicklung der europäischen Im­mo­bi­li­en­märk­te hat im vergangenen Jahr auf der Käuferseite teilweise attraktive In­ves­ti­ti­ons­mög­lich­kei­ten eröffnet. Vor allem bei Büro- und Wohnimmobilien in guten Lagen konnten wir wieder ein verstärktes Interesse beobachten.“, fasst Nikolaus Weselik, Partner bei CMS Wien und Spezialist für Bau- und Immobilienrecht, die Ergebnisse der Studie zusammen. Gregor Famira, Partner bei CMS Österreich und Co-Leiter der regionalen Real Estate Practice Area Group, ergänzt: „In­ter­na­tio­na­le Investoren tätigten im Jahr 2022 mit einem Anteil von 54 Prozent die Mehrheit der Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen. In den osteuropäischen Ländern hatten sie eine noch stärkere Stellung als in den anderen Ländern. Hier stand bei fast zwei Dritteln (63 Prozent) der von CMS begleiteten Transaktionen ein ausländischer Investor auf der Käuferseite. Unsere Studie - mittlerweile in der 13. Auflage - zeigt die aktuellen Standards und Bandbreiten bei Transaktionen auf und wird von vielen Marktteilnehmern gerne bei Verhandlungen her­an­ge­zo­gen.” Die CMS-Analyse des Im­mo­bi­li­en­mark­tes 2022 zeigt folgende Haupt­trends: Die Nachfrage nach Büroimmobilien zieht wieder an. Nach dem Rekordtief im Jahr 2021 (19 Prozent) ist das Interesse der Investoren an diesem Segment wieder gestiegen und der Anteil hat sich auf 24 Prozent erhöht. Damit sind Büroimmobilien neben Wohnimmobilien die begehrteste Assetklasse in Europa.  Auf Investitionen in Wohnimmobilien entfiel ein Marktanteil von 24 Prozent. Damit waren sie die begehrteste Assetklasse bei den von CMS beratenen Transaktionen. Wohnimmobilien sind besonders beliebt, weil sie stabile Renditen erwirtschaften und damit gerade in unsicheren Zeiten für Investoren attraktiv sind.  Der Großteil der Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen entfiel auf internationale Investoren. Ihr Anteil lag mit 54 Prozent nahezu auf Vorjahresniveau (55 Prozent). Nationale Käufer, deren Investitionen 46 Prozent ausmachten, hatten den Markt bis 2020 aufgrund der Co­vid-19-Pan­de­mie dominiert. Dieser Trend hat sich nun nach Aufhebung der pan­de­mie­be­ding­ten Rei­se­be­schrän­kun­gen leicht zugunsten internationaler Investoren um­ge­kehrt.  An­hal­tend starkes Si­cher­heits­be­dürf­nis auf Verkäuferseite. Der Anteil der Transaktionen, bei denen Maßnahmen ergriffen wurden, um sicherzustellen, dass der Käufer seinen finanziellen Verpflichtungen nachkommt, blieb mit 70 Prozent auf dem Rekordniveau des Vorjahres 2021.  Bei den vertraglichen Ver­jäh­rungs­re­ge­lun­gen konnten die Käufer häufiger für sich günstige Konditionen aushandeln. Zum einen wurde häufiger als früher die Geltung der käu­fer­freund­li­chen gesetzlichen Ver­jäh­rungs­re­geln vereinbart. Zum anderen wurden im Jahr 2022 häufiger Ver­jäh­rungs­fris­ten von mehr als 24 Monaten vereinbart, während der Anteil der kurzen Ver­jäh­rungs­fris­ten von bis zu 18 Monaten leicht zurückgegangen ist.  Deut­li­che Zunahme ver­kaufs­freund­li­cher Haf­tungs­be­schrän­kun­gen. De-minimis- und Basket-Klauseln wurden 2022 deutlich häufiger vereinbart (52 Prozent bzw. 42 Prozent) und setzen damit auch in käu­fer­freund­li­che­ren Zeiten den Marktstandard. Dies entspricht einem Anstieg der De-mi­ni­mis-Klau­seln um acht Prozent und der Basket-Klauseln um zehn Prozent bei den von CMS im vergangenen Jahr durchgeführten Transaktionen. In­ter­es­san­ter­wei­se war die Anzahl der Transaktionen mit Haf­tungs­be­gren­zungs­ver­ein­ba­run­gen in Osteuropa besonders hoch, einschließlich De-mi­ni­mis-Klau­seln (70 Prozent), Basket-Klauseln (52 Prozent) und Caps (75 Prozent) - ein Trend, der das Wachstum dieses Segments in ganz Europa angetrieben hat.  Die CMS European Real Estate Deal Point Study 2023 umfasst mehr als 2.500 Transaktionen im Zeitraum von 2010 bis 2022 und ermöglicht es CMS, wichtige Markttrends zu identifizieren und Mandanten im dynamischen Umfeld des europäischen Im­mo­bi­li­en­mark­tes effektiv zu beraten.

Europäische Immobilientrends 2023 Die neue CMS European Real Estate Deal Point Study 2023 umfasst mehr als 2.500 Transaktionen. Für die Studie wurden alle von uns beratenen Transaktionen der Jahre 2010 bis 2022 miteinander verglichen, um Entwicklungen und Trends auf dem Immobilienmarkt aufzuzeigen. Die Marktresonanz auf unsere Studie zeigt, dass sie sich in den vergangenen Jahren immer wieder als wertvolles Instrument zur Vorbereitung von Ver­trags­ver­hand­lun­gen erwiesen hat. Die CMS Marktanalyse 2022 zeigt folgende wesentliche Trends für den europäischen Immobilienmarkt auf

Ihr Begleiter für Im­mo­bi­li­en­ent­wick­lung in Österreich

Mit dem Er­neu­er­ba­re-Wär­me-Ge­setz (EWG) beabsichtigt die Bundesregierung, einen Beitrag zur Kli­ma­neu­tra­li­tät Österreichs zu leisten. Die Re­gie­rungs­vor­la­ge für das EWG sieht vor, die Wärmeversorgung von Gebäuden bis 2040 auf erneuerbare Energieträger sowie qua­li­täts­ge­si­cher­te (d. h. dekarbonisierte) Fernwärme umzustellen und die Verbrennung fossiler Energieträger schrittweise zu untersagen. Das EWG soll einerseits den Einbau von Heizsystemen in Neubauten, andererseits die Umstellung von Heizsystemen in Be­stands­ge­bäu­den regeln. Ob der Entwurf tatsächlich noch vor Jänner beschlossen wird, ist zum Stand der Ver­öf­fent­li­chung dieses Beitrags allerdings noch un­ge­wiss. Ach­tung Pro­jekt­ent­wick­ler!Die in der Vorlage zum EWG vorgesehenen Ein-, Um- und Aus­bau­ver­pflich­tun­gen bei Heizanlagen erfassen sowohl bestehende als auch neu zu errichtende Wohn- als auch Nicht-Wohn­ge­bäu­de. Ver­bot fossiler Wärmeträger im Neu­bau­We­sent­li­che Neuerung der Re­gie­rungs­vor­la­ge ist das umfassende Verbot von Errichtung, Einbau und Aufstellung von Öl-, Kohle- und Gasheizungen in Neubauten ab (vor­aus­sicht­lich) 2023. Für zentrale Öl- und Kohleanlagen gilt dies schon seit dem Öl­kes­se­l­ein­bau­ver­bots­ge­setz 2019 (ÖKEVG). Ab 01.01.2023 sind laut Entwurf auch bestehende dezentrale Wär­me­be­reit­stel­lungs­an­la­gen auf Basis von Öl und Kohle sowie Gasheizungen erfasst. Das ÖKEVG soll durch das EWG ersetzt werden. Still­le­gungs­ge­bot für zentrale fossile Heizanlagen im BestandKern des Gesetzes ist das Still­le­gungs­ge­bot für zentrale Heizanlagen in bestehenden Baulichkeiten. Erdgasheizungen sind bis 2040 stillzulegen, Öl-, Kohle- und Flüs­sig­gas­hei­zun­gen schon bis 2035. Baulichkeiten mit zentralen mit Öl, Kohle oder Flüssiggas betriebenen Heizanlagen sind darüber hinaus besonders betroffen: Abhängig vom Baujahr der Anlage, trifft den Ge­bäu­de­ei­gen­tü­mer die Still­le­gungs­pflicht bereits zu einem früheren Zeitpunkt. Laut aktuellem Entwurf sind zentrale Ölheizungen mit einem Baujahr älter als 1980 bereits bis 2025 einzustellen, jüngere Anlagen schrittweise bis 2035 (sukzessives Still­le­gungs­ge­bot). Das bedeutet nicht unbeträchtliche Mehrkosten für die Deinstallation von fossilen Bestandsanlagen und für den Umbau auf andere Anlagen, die sowohl für den laufenden Betrieb als auch in der Projektplanung und Ver­trags­ge­stal­tung, insb bei der Kauf­preis­be­mes­sung, zu berücksichtigen sind. Er­neu­er­ba­ren­ge­bot für zentrale Heizanlagen im BestandWird in Be­stands­ge­bäu­den eine bestehende zentrale Heizanlage saniert, verbessert oder erneuert, muss die Anlage nach dem Umbau mit erneuerbaren Energieträgern oder qua­li­täts­ge­si­cher­ter Fernwärme betrieben werden. Ab (vor­aus­sicht­lich) 01.01.2023 dürfen darüber hinaus zentrale Heizanlagen, die mit Öl, Kohle oder Flüssiggas betrieben werden, nicht durch eine fossile Heizanlage getauscht werden. Die zu ersetzende Heizanlage ist stillzulegen. Das EWG lässt Spielraum: Es wird nicht zwingend einen Austausch alter Anlagen verlangen, ein Umstieg auf Fernwärme udgl (siehe unten) ist auch möglich. Das Er­neu­er­ba­ren­ge­bot ist bei Pro­jekt­ent­wick­lun­gen sowohl in der Planung als auch in der konkreten Ver­trags­ge­stal­tung entsprechend zu be­rück­sich­ti­gen. Für Reparaturen, Sanierungen und Ausbesserungen an fossilen Heizanlagen sind die Kosten für die Entfernung und Entsorgung alter sowie den Einbau neuer Anlagen mit einem möglichen Umstieg auf Fernwärme zu vergleichen (wobei die Re­gie­rungs­vor­la­ge einige technische Ausnahmen vorsieht).  Um­stel­lungs­ge­bot für dezentrale An­la­gen­De­zen­tra­le, mit Öl, Kohle oder Gas betriebene Bestandsanlagen werden strenger behandelt: Sie müssen bis 2035 bzw 2040 (Erdgas) auf zentrale nicht-fossile Anlagen umgestellt werden. Nur der Betrieb mit erneuerbaren Energieträgern oder qua­li­täts­ge­si­cher­ter Fernwärme werden zulässig sein. Für dezentrale Erdgasheizungen gilt dies nach einer Sonderregel nur, wenn sich das Gebäude in einem Gebiet befindet, in dem qua­li­täts­ge­si­cher­te Fernwärme entweder vorhanden ist oder bis 2035 ausgebaut werden soll. Daraufhin sind die einzelnen Wohnungen innerhalb von fünf Jahren an diese zentrale Anlage anzuschließen. Steht in Baulichkeiten diese Umstellung noch aus, ist dies in der Projekt- und vor allem der Kostenplanung zu be­rück­sich­ti­gen. Genauer zu prüfen ist im Einzelfall ua, was „qua­li­täts­ge­si­cher­te Fernwärme“ exakt bedeutet und wie der Im­mo­bi­li­en­in­ves­tor dies feststellen kann bzw prüfen kann, ob „bis 2035 ausgebaut werden soll“. Ob Mieter einen bestimmten Umstieg erzwingen oder sich umgekehrt dagegen wehren können, ist ebenfalls noch nicht vollständig klar. Laut Re­gie­rungs­vor­la­ge ist mit weiteren Regelungen für jene erdgasbasierten Anlagen zu rechnen, die nicht vom Er­neu­er­ba­ren­ge­bot, vom sukzessiven Still­le­gungs­ge­bot und vom Umstellungsgebot dezentraler Anlagen umfasst sind. Daher soll es für den Ausstieg aus fossilen Gasheizungen in Be­stands­ge­bäu­den zeitnah einen weiteren Entwurf geben. Auch diese Erdgasanlagen werden allerdings bis 2040 stillzulegen sein. Energy Outlook – ist grünes Gas die Zu­kunft?Er­klär­te Ziele des EWG sind laut Vorlage (unter anderem) der Ausbau der Fernwärme und die Umstellung der Wärmeversorgung auf erneuerbare Energieträger oder qua­li­täts­ge­si­cher­te (dh dekarbonisierte) Fernwärme. Energie aus erneuerbarem Gas fällt laut Entwurf unter Energie aus erneuerbaren Energieträgern und ist deshalb ein Mittel zur Dekarbonisierung der Fernwärme. Die Erläuterungen zur Re­gie­rungs­vor­la­ge verweisen für Letzteres (neben Abwärmenutzung, Wärmepumpen, Geothermie und Biomasse) auf die Nutzung von grünem Gas. Dementsprechend sind Heizungsanlagen, die mit erneuerbarem Gas betrieben werden, vom Still­le­gungs­ge­bot für zentrale Heizanlagen (s. oben) ausgenommen. Auch die noch ausstehenden Regelungen zu vom EWG nicht erfassten Erdgasanlagen werden nichts daran ändern: Grüngasanlagen dürfen jedenfalls über 2040 hinaus betrieben wer­den. Au­toren: Tho­mas Hamerl, Johannes Hysek, Karl We­ber-Woi­set­schlä­ger 

Published on CEE Legal Matters | 23/02/2022CMS has advised Greiner on the sale of its extrusion division, including operational assets in Austria and the Czech Republic, to Nimbus. KPMG Legal advised Nimbus. Greiner is an Austrian plastics and foam specialist company.

Der österreichische Kunst­stoff­spe­zia­list Greiner AG konnte kurz vor dem Jahres-wechsel den Verkauf der Extrusionssparte inklusive zugehöriger be­triebs­not­wen­di­ger Immobilien in Nußbach, Oberösterreich, und Trhové Sviny, Tschechien, mit Unterstützung von CMS Österreich erfolgreich abschließen. Am 21. Dezember 2021 erteilte das deutsche Bundeskartellamt die Zustimmung zum Verkauf der Greiner Extrusion Group (GEG) an die nie­der­län­disch-deut­sche Be­tei­li­gungs­ge­sell­schaft Nimbus – unter anderem Mehr­heits­ei­gen­tü­me­rin von bat­ten­feld-cin­cin­na­ti, einem Mitbewerber von GEG mit Niederlassungen in Deutschland, Österreich, den USA und China. Die nunmehrigen Schwes­ter­un­ter­neh­men wollen nicht zuletzt Synergien beim Einkauf nützen. Davon abgesehen bleiben beide Einheiten unabhängige Unternehmen mit eigenen Or­ga­ni­sa­ti­ons­struk­tu­ren und eigenem Marktauftritt. Im Rahmen der Transaktion waren von den Expertinnen und Experten des CMS-Be­ra­tungs­teams unter der Leitung von Alexander Rakosi, Florian Mayer und Anna Hiegelsperger, zahlreiche komplexe Rechtsfragen zu klären – unter anderem in trans­ak­ti­ons­be­zo­ge­nen Themen sowie in den Bereichen Immobilienrecht und Kartell- und Wett­be­werbs­recht. Dem international erfahrenen Ex­pert:in­nen-Team von CMS Österreich gehörten weiters Dieter Zandler (Kartellrecht), Vanessa Horaceck (Wett­be­werbs­recht), Hans Lederer (Markenrecht), Johannes Hysek (Im­mo­bi­li­en­recht), Mariella Kapoun (Immobilien), Sibylle Novak (internationales Steuerrecht), Thomas Aspalter (Steuerrecht), Cornelia Kreuth (M&A), Christoph Birner (Finanzierung) sowie Alexandros Hantasch (Corporate Transactions) an. Darüber hinaus wurde das österreichische Beraterteam auch von Kolleginnen und Kollegen aus anderen CMS-Büros unterstützt. Das internationale CMS-Team bestand aus Stepan Havranek (CZ), Eva Bryndova (CZ), Michael Munzinger (PRC), Lei Shi (PRC), Dipesh Santilale (UK), Sabby Kenzie (UK), Margaux Deuchler (F), Thomas Hains (F), Blazej Zagorski (PL) und Marta Osowska-Buba (PL). Lead-Partner Alexander Rakosi stellt zufrieden fest: „In­ter­na­tio­na­le Transaktionen sind immer mit einer Reihe von komplexen rechtlichen Fragestellungen verknüpft. Wir sind froh, dass wir die Greiner Gruppe vom Beginn der Transaktion bis zum erfolgreichen Closing län­der­über­grei­fend umfassend rechtlich beraten durften.“

Der Zeitpunkt könnte nicht passender sein. Kurz vor dem neuerlichen Lockdown veröffentlichte der OGH (im RIS seit 16.11.2021) die mit Spannung - sowohl von Vermietern als auch Mietern - erwartete erste höchst­ge­richt­li­che Entscheidung zur Frage, ob Mietern ein Anspruch auf Miet­zins­min­de­rung für den Fall einer hoheitlich verordneten Schließung von Ge­schäfts­lo­ka­len zu­steht. An­lass­fall war ein in einem Mietgegenstand betriebenes Solarium. Die Betreiberin als Mieterin musste aufgrund der verordneten Schließung – mit "Schlie­ßungs­ver­ord­nung" untersagte der Bundesminister für Soziales, Gesundheit, Pflege und Kon­su­men­ten­schutz im Wesentlichen das Betreten des Kundenbereiches von Betriebsstätten des Handels, von Dienst­leis­tungs­un­ter­neh­men sowie von Freizeit- und Sportanlagen – ihr Solarium schließen und machte eine Miet­zins­min­de­rung geltend. Der OGH beantwortete nun klar und deutlich, dass die Covid 19 Pandemie ein au­ßer­or­dent­li­cher Zufall iSd § 1104 ABGB ist, daher die Miet­zins­min­de­rungs­re­geln der §§ 1104 und 1105 ABGB grundsätzlich zur Anwendung gelangen und den Mieter im Falle der Unbenutzbarkeit des Mietgegenstandes in Folge der Pandemie zur Miet­zins­min­de­rung berechtigen. Aufgrund des Be­tre­tungs­ver­bo­tes konnte das für einen bestimmten Geschäftszweck gemietete Objekt nicht entsprechend der vertraglichen Vereinbarung genutzt werden. Zur Frage des Umfangs der Miet­zins­min­de­rung sprach der OGH aus, dass – was von vielen Vermieterin als Argument gegen eine Unbrauchbarkeit ins Spiel gebracht wurde – das Belassen von Inventar im Mietgegenstand keine Auswirkung auf die Unbrauchbarkeit hat und somit auch nicht zu einer Beschränkung des Min­de­rungs­an­spru­ches führt. Gleiches gilt für rein administrative Tätigkeiten im Miet­ob­jekt. Of­fen bleibt allerdings u.a. die Frage, wie sich eine doch teilweise Nutzung (Stichwort: Click and Collect) auf die Höhe des Min­de­rungs­an­spru­ches auswirkt, weil eine derartige Nutzung doch über das bloße Belassen von Inventar hinausgeht. Damit verbunden wird auch die Frage zu beantworten sein, wie eine teilweise Miet­zins­min­de­rung bei teilweiser Benutzbarkeit zu ermitteln sein wird. Mit Spannung erwarten wir daher die weiteren lie­gen­schafts­recht­li­chen OGH Entscheidungen die Covid 19 Pandemie betreffend.

Die polnische MLP Group, führender Entwickler, Eigentümer und Asset Manager von hochwertigen Logistik-, Industrie-und Gewerbeparks, expandiert erstmals nach Österreich. Im Gewerbegebiet Wien-Stadlau...