Erschienen in derstandard. at | 24. November 2023 

Ökologische, soziale und ethische Kriterien bestimmen Österreichs Im­mo­bi­li­en­zu­kunft  

Ihr Begleiter für Im­mo­bi­li­en­ent­wick­lung in Österreich

Mit dem Er­neu­er­ba­re-Wär­me-Ge­setz (EWG) beabsichtigt die Bundesregierung, einen Beitrag zur Kli­ma­neu­tra­li­tät Österreichs zu leisten. Die Re­gie­rungs­vor­la­ge für das EWG sieht vor, die Wärmeversorgung von Gebäuden bis 2040 auf erneuerbare Energieträger sowie qua­li­täts­ge­si­cher­te (d. h. dekarbonisierte) Fernwärme umzustellen und die Verbrennung fossiler Energieträger schrittweise zu untersagen. Das EWG soll einerseits den Einbau von Heizsystemen in Neubauten, andererseits die Umstellung von Heizsystemen in Be­stands­ge­bäu­den regeln. Ob der Entwurf tatsächlich noch vor Jänner beschlossen wird, ist zum Stand der Ver­öf­fent­li­chung dieses Beitrags allerdings noch un­ge­wiss. Ach­tung Pro­jekt­ent­wick­ler!Die in der Vorlage zum EWG vorgesehenen Ein-, Um- und Aus­bau­ver­pflich­tun­gen bei Heizanlagen erfassen sowohl bestehende als auch neu zu errichtende Wohn- als auch Nicht-Wohn­ge­bäu­de. Ver­bot fossiler Wärmeträger im Neu­bau­We­sent­li­che Neuerung der Re­gie­rungs­vor­la­ge ist das umfassende Verbot von Errichtung, Einbau und Aufstellung von Öl-, Kohle- und Gasheizungen in Neubauten ab (vor­aus­sicht­lich) 2023. Für zentrale Öl- und Kohleanlagen gilt dies schon seit dem Öl­kes­se­l­ein­bau­ver­bots­ge­setz 2019 (ÖKEVG). Ab 01.01.2023 sind laut Entwurf auch bestehende dezentrale Wär­me­be­reit­stel­lungs­an­la­gen auf Basis von Öl und Kohle sowie Gasheizungen erfasst. Das ÖKEVG soll durch das EWG ersetzt werden. Still­le­gungs­ge­bot für zentrale fossile Heizanlagen im BestandKern des Gesetzes ist das Still­le­gungs­ge­bot für zentrale Heizanlagen in bestehenden Baulichkeiten. Erdgasheizungen sind bis 2040 stillzulegen, Öl-, Kohle- und Flüs­sig­gas­hei­zun­gen schon bis 2035. Baulichkeiten mit zentralen mit Öl, Kohle oder Flüssiggas betriebenen Heizanlagen sind darüber hinaus besonders betroffen: Abhängig vom Baujahr der Anlage, trifft den Ge­bäu­de­ei­gen­tü­mer die Still­le­gungs­pflicht bereits zu einem früheren Zeitpunkt. Laut aktuellem Entwurf sind zentrale Ölheizungen mit einem Baujahr älter als 1980 bereits bis 2025 einzustellen, jüngere Anlagen schrittweise bis 2035 (sukzessives Still­le­gungs­ge­bot). Das bedeutet nicht unbeträchtliche Mehrkosten für die Deinstallation von fossilen Bestandsanlagen und für den Umbau auf andere Anlagen, die sowohl für den laufenden Betrieb als auch in der Projektplanung und Ver­trags­ge­stal­tung, insb bei der Kauf­preis­be­mes­sung, zu berücksichtigen sind. Er­neu­er­ba­ren­ge­bot für zentrale Heizanlagen im BestandWird in Be­stands­ge­bäu­den eine bestehende zentrale Heizanlage saniert, verbessert oder erneuert, muss die Anlage nach dem Umbau mit erneuerbaren Energieträgern oder qua­li­täts­ge­si­cher­ter Fernwärme betrieben werden. Ab (vor­aus­sicht­lich) 01.01.2023 dürfen darüber hinaus zentrale Heizanlagen, die mit Öl, Kohle oder Flüssiggas betrieben werden, nicht durch eine fossile Heizanlage getauscht werden. Die zu ersetzende Heizanlage ist stillzulegen. Das EWG lässt Spielraum: Es wird nicht zwingend einen Austausch alter Anlagen verlangen, ein Umstieg auf Fernwärme udgl (siehe unten) ist auch möglich. Das Er­neu­er­ba­ren­ge­bot ist bei Pro­jekt­ent­wick­lun­gen sowohl in der Planung als auch in der konkreten Ver­trags­ge­stal­tung entsprechend zu be­rück­sich­ti­gen. Für Reparaturen, Sanierungen und Ausbesserungen an fossilen Heizanlagen sind die Kosten für die Entfernung und Entsorgung alter sowie den Einbau neuer Anlagen mit einem möglichen Umstieg auf Fernwärme zu vergleichen (wobei die Re­gie­rungs­vor­la­ge einige technische Ausnahmen vorsieht).  Um­stel­lungs­ge­bot für dezentrale An­la­gen­De­zen­tra­le, mit Öl, Kohle oder Gas betriebene Bestandsanlagen werden strenger behandelt: Sie müssen bis 2035 bzw 2040 (Erdgas) auf zentrale nicht-fossile Anlagen umgestellt werden. Nur der Betrieb mit erneuerbaren Energieträgern oder qua­li­täts­ge­si­cher­ter Fernwärme werden zulässig sein. Für dezentrale Erdgasheizungen gilt dies nach einer Sonderregel nur, wenn sich das Gebäude in einem Gebiet befindet, in dem qua­li­täts­ge­si­cher­te Fernwärme entweder vorhanden ist oder bis 2035 ausgebaut werden soll. Daraufhin sind die einzelnen Wohnungen innerhalb von fünf Jahren an diese zentrale Anlage anzuschließen. Steht in Baulichkeiten diese Umstellung noch aus, ist dies in der Projekt- und vor allem der Kostenplanung zu be­rück­sich­ti­gen. Genauer zu prüfen ist im Einzelfall ua, was „qua­li­täts­ge­si­cher­te Fernwärme“ exakt bedeutet und wie der Im­mo­bi­li­en­in­ves­tor dies feststellen kann bzw prüfen kann, ob „bis 2035 ausgebaut werden soll“. Ob Mieter einen bestimmten Umstieg erzwingen oder sich umgekehrt dagegen wehren können, ist ebenfalls noch nicht vollständig klar. Laut Re­gie­rungs­vor­la­ge ist mit weiteren Regelungen für jene erdgasbasierten Anlagen zu rechnen, die nicht vom Er­neu­er­ba­ren­ge­bot, vom sukzessiven Still­le­gungs­ge­bot und vom Umstellungsgebot dezentraler Anlagen umfasst sind. Daher soll es für den Ausstieg aus fossilen Gasheizungen in Be­stands­ge­bäu­den zeitnah einen weiteren Entwurf geben. Auch diese Erdgasanlagen werden allerdings bis 2040 stillzulegen sein. Energy Outlook – ist grünes Gas die Zu­kunft?Er­klär­te Ziele des EWG sind laut Vorlage (unter anderem) der Ausbau der Fernwärme und die Umstellung der Wärmeversorgung auf erneuerbare Energieträger oder qua­li­täts­ge­si­cher­te (dh dekarbonisierte) Fernwärme. Energie aus erneuerbarem Gas fällt laut Entwurf unter Energie aus erneuerbaren Energieträgern und ist deshalb ein Mittel zur Dekarbonisierung der Fernwärme. Die Erläuterungen zur Re­gie­rungs­vor­la­ge verweisen für Letzteres (neben Abwärmenutzung, Wärmepumpen, Geothermie und Biomasse) auf die Nutzung von grünem Gas. Dementsprechend sind Heizungsanlagen, die mit erneuerbarem Gas betrieben werden, vom Still­le­gungs­ge­bot für zentrale Heizanlagen (s. oben) ausgenommen. Auch die noch ausstehenden Regelungen zu vom EWG nicht erfassten Erdgasanlagen werden nichts daran ändern: Grüngasanlagen dürfen jedenfalls über 2040 hinaus betrieben wer­den. Au­toren: Tho­mas Hamerl, Johannes Hysek, Karl We­ber-Woi­set­schlä­ger 

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