Die Versteigerung von Liegenschaften: eine lukrative Alternative zum Liegenschaftsverkauf?

2013-04

In letzter Zeit erfährt die Versteigerung von Liegenschaften am österreichischen Immobilienmarkt neue Impulse. Die gesetzliche Grundlage dafür bietet das Feilbietungsrechtsänderungsgesetz (FRÄG), das mit 1.1.2009 in Kraft trat.

Zuvor war es so, dass die freiwillige Feilbietung von Liegenschaften, Superädifikaten und Baurechten ein gerichtliches außerstreitiges Verfahren erforderte, dessen Durchführung einem Notar als Gerichtskommissär oblag. In der Praxis hatte die freiwillige Feilbietung allerdings kaum Bedeutung. Das FRÄG wollte dies ändern und die Versteigerung von Liegenschaften sowohl für Verkäufer als auch Käufer zu einer attraktiven Alternative zum gängigen Liegenschaftsverkauf machen.

Die zitierte Rechtsgrundlage ermöglicht es, eine freiwillige Versteigerung auch außerhalb eines Gerichtsverfahrens durchzuführen. Der Eigentümer kann dafür auch Rechtsanwälte oder befugte Immobiliengewerbetreibende mit der Versteigerung beauftragen, wobei in diesem Fall ein Notar die Beurkundung der Versteigerungsbedingungen und der Versteigerung vorzunehmen hat. Das Feilbietungsrecht erstreckt sich dabei grundsätzlich auf Liegenschaften, Superädifikate und Baurechte.

Beabsichtigt der Eigentümer eine Versteigerung seiner Liegenschaft, hat er dafür Feilbietungsbedingungen zu erstellen und auch nachzuweisen, dass alle für die Veräußerung erforderlichen Genehmigungen und Zustimmungen vorliegen. Bei der Erstellung der Versteigerungsbedingungen können insbesondere Rechtsanwälte durch ihre Erfahrung und ihr Fachwissen einen hilfreichen Beitrag leisten, zumal die Versteigerungsbedingungen nicht von einem mit der Versteigerung beauftragten Notar oder einer zu diesem in einem Naheverhältnis stehenden Person erstellt werden dürfen.

Diese Versteigerungsbedingungen müssen neben jedenfalls erforderlichen Angaben über den Eigentümer, das zu versteigernde Objekt, den Ort der Feilbietung und das erforderliche geringste Gebot insbesondere Angaben zu allfälligen Sicherheitsleistungen, Bestimmungen über die Verteilung und Verwendung des Meistbots sowie über die Sicherung des Rechtserwerbs und ferner Bestimmungen über die rechtlichen Folgen der Nichterfüllung der Versteigerungsbedingungen sowie die Kostentragung enthalten.

Die Bieter müssen sich für eine Teilnahme diesen Bedingungen unterwerfen und haben diese, ebenso wie der Eigentümer, vor der Versteigerung auch zu unterzeichnen. Die Versteigerung ist davor in der gerichtlichen Ediktsdatei für die Dauer von mindestens drei Wochen bekannt zu machen. Dabei können dem Edikt auch die Versteigerungsbedingungen, ein Lageplan und ein Grundriss sowie bildliche Darstellungen des zu versteigernden Objekts angeschlossen werden. Die Kosten der freiwilligen Versteigerung trägt grundsätzlich der Eigentümer, wobei jedoch auch Regelungen über deren Ersatz durch den Meistbieter in den Versteigerungsbedingungen getroffen werden können. Das Meistbot hat der Meistbieter sodann beim Notar zu erlegen. Nach Einlangen des Meistbots ist dieses entsprechend den Versteigerungsbedingungen zu verteilen sowie vom beteiligten Notar eine Amtsbestätigung auszustellen, die als Grundlage für die Verbücherung im Grundbuch oder für die Hinterlegung in der Sammlung der gerichtlich zu hinterlegenden Urkunden dient. Da das Eigentum nicht durch Zuschlag erworben wird, ist für den Übergang des Eigentums auf den Meistbieter grundsätzlich die Eintragung im Grundbuch erforderlich.

Die freiwillige Versteigerung von Liegenschaften, Superädifikaten oder Baurechten kann vor allem in jenen Fällen, in denen die Nachfrage das vorhandene Angebot an Immobilien – vor allem in besonders zentralen städtischen Lagen – übersteigt, eine attraktive Möglichkeit zur Optimierung des Verkaufspreises für den Eigentümer darstellen. Es bleibt mit Spannung abzuwarten, ob sich die in letzter Zeit erkennbaren Tendenzen am Immobilienmarkt in diese Richtung weiter verstärken.

Weitere Beiträge von Dr. Nikolaus Weselik finden Sie auf unserem CMS Blog.

Autoren

Das Photo von Nikolaus Weselik
Nikolaus Weselik
Partner
Wien
Mag. Martin Schweinberger
Associate
Wien