Häuslbauer erleidet Ausfall durch Insolvenz des Bauträgers –

keine Haftung des Liegenschaftsverkäufers; Rückgriff auf Geschäftsführer

09/06/2016

Der Traum vom Eigenheim – in diesem Fall einer Doppelhaushälfte – zerplatzte jäh, als der Bauträger (eine Baufirma) Insolvenz anmeldete. Davor hat die Baufirma dem Erwerber aber noch EUR 29.450,- als erste Teilzahlung abgeluchst, ohne jedoch Bauleistungen erbracht zu haben und vor allem ohne dieses Geld vor einem Insolvenzausfall zu sichern. Eine klare Gesetzesverletzung des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG).

Außerdem hat der Erwerber den Liegenschaftsanteil, auf dem seine Doppelhaushälfte hätte errichtet werden sollen, von einem Dritten erworben, der mit der Baufirma zwar keine rechtliche, aber eine wirtschaftliche Einheit bildete. Dieser haftet nach der Ansicht des Obersten Gerichtshofes (OGH) aber nicht für die EUR 29.450,- da er nicht als Bauträger gilt.

1. Dritter Liegenschaftsverkäufer nicht Bauträger iSd BTVG

Den in der Einleitung geschilderten Fall hatte der OGH unlängst zu entscheiden (21.4.2016, 9 Ob 12/16d). Die Sache trug sich wie folgt zu: Ende Februar/Anfang März 2013 unterzeichnete der Erwerber einen Werkvertrag mit der Baufirma über die Errichtung einer Doppelhaushälfte zu einem Fixpreis von EUR 172.360. Dieser Vertrag sah keine dem BTVG entsprechende Sicherung des Entgelts gegen Ausfall zB wegen Insolvenz der Baufirma vor.

Erst nach Abschluss des Werkvertrages wurde dem Erwerber von der Baufirma eröffnet, dass er das Grundstück nicht von ihr (der Baufirma als Bauträger), sondern mit separatem Kaufvertrag von einem Dritte erwerben solle, dem die Liegenschaft gehöre; dadurch erspare er sich auch Grunderwerbsteuer (was – das soll hier sogleich klargestellt werden – unrichtig ist!). Die Baufirma legte dem Erwerber in der Folge ein Kaufanbot sowie außerdem noch eine Provisionsvereinbarung mit einem Maklerunternehmen vor, mit dem der Erwerber an den im Kaufanbot nicht namentlich genannten Verkäufer der Liegenschaftsanteile das Anbot stellte, die Liegenschaft um EUR 46.210,80 zu kaufen und eine Vermittlungsprovision zu bezahlen. In der Folge unterzeichnete der Erwerber, wiederum über Veranlassung der Baufirma den Liegenschaftskaufvertrag zum Erwerb des Hälfteanteils an der Liegenschaft, auf dem das Doppelhaus hätte errichtet werden sollen. Ein direkter Kontakt zwischen dem Erwerber und dem Liegenschaftsverkäufer bestand zu keinem Zeitpunkt. Alles lief über die Baufirma bzw. über deren Veranlassung.

Aufgrund des mit der Baufirma abgeschlossenen, gesetzwidrig nicht dem BTVG entsprechenden Werkvertrages zur Errichtung der Doppelhaushälfte leistete der Erwerber auf Verlangen der Baufirma eine erste Teilzahlung in Höhe von EUR 29.450,- an die Baufirma. Ohne diesem Betrag entsprechende Bauleistungen erbracht zu haben, meldete die Baufirma dann Insolvenz an.

Mit dieser Situation konfrontiert versuchte der Erwerber nun, die EUR 29.450,- vom dritten Liegenschaftsverkäufer zurück zu erlangen und stützte sich dazu auf § 2 Abs 4 BTVG iVm §§ 14, 15 BTVG. § 2 Abs 4 BTVG sehe nämlich vor, dass ein Bauträgervertrag auch vorliege, wenn zwar der Erwerber sein Recht an der Liegenschaft von einem Dritten erwirbt, dieser Vertrag aber mit dem Vertrag über die Errichtung des Gebäudes eine wirtschaftliche Einheit bildet.

Nun, eine solche wirtschaftliche Einheit lag zwischen dem Bauträger und dem dritten Liegenschaftsverkäufer zwar vor, dies – so der Oberste Gerichtshof – mache den dritten Liegenschaftsverkäufer aber noch lange nicht zu einem Bauträger. Gemäß § 14 BTVG hafte aber nur der Bauträger für die Rückzahlung nicht gesicherter Beträge. Hier beißt sich die Katze in den Schwanz, denn der Bauträger hat ja gerade nichts mehr, um diese Beträge zurückzuzahlen. In Wirklichkeit ist § 14 BTVG daher eine als „totes Recht“ zu bezeichnende Bestimmung, da sich derlei Rückforderungsansprüche in den allermeisten Fällen erst in der Insolvenz manifestieren, in der Insolvenz aber ja gerade kein Geld mehr da ist, um diese Rückforderungsansprüche zu bezahlen.

Das bedeutet, dass immer dann, wenn der Bauträger sich nicht an das Gesetz hält und die vom Erwerber geleisteten Vorauszahlungen nicht dem Gesetz entsprechend gegen Insolvenz sichert, der Erwerber das Risiko trägt. Eine letztlich unbefriedigende Situation, da eine vom Bauträger begangene Gesetzwidrigkeit nicht ihm, sondern dem Erwerber schadet.

2. Möglicher Lösungsansatz

Dass der Bauträger (bzw. dessen Geschäftsführer) gem. § 17 BTVG zu einer Verwaltungsstrafe von bis zu EUR 28.000,- verurteilt werden könnte hilft dem Erwerber überhaupt nicht, da das Geld (sofern überhaupt einbringlich) ja nicht ihm, sondern dem Staat zukäme.

Der Bauträger könnte aber – wenn es sich wie bei diesem Fall beim Bauträger um eine GmbH handelt – direkt den oder die Geschäftsführer aus deliktischer Haftung wegen Schutzgesetzverletzung in Anspruch nehmen. Die im BTVG statuierten Sicherungspflichten (§§ 7 bis 13 BTVG) sind Schutzgesetze, deren schuldhafte Verletzung zu einem direkt deliktischen Anspruch gegen den Geschäftsführer führen. Bleibt nur zu hoffen, dass der oder die Geschäftsführer nicht selbst insolvent sind.

Ansonsten wäre de lege ferenda zu überlegen, ob Mechanismen geschaffen werden können, um die Anwendung des BTVG in solchen Fällen sicher zu stellen und Missbrauch hintan zu halten.

Autoren

Das Photo von Martin Trapichler
Martin Trapichler
Rechtsanwalt
Wien