Immobilien(ver)kauf: Haftungsausschlüsse bei Liegenschaftsverträgen

Beim Kauf bzw. Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses haben die Vertragsparteien gänzlich unterschiedliche Interessen:

Für den Käufer geht es darum, im Liegenschaftskaufvertrag seine Ansprüche zu schützen, wenn die Immobilie Mängel aufweist oder die zugesicherten Eigenschaften nicht erfüllt.

Das Anliegen des Verkäufers wiederum ist es, sein Haftungsrisiko durch entsprechende Vertragsgestaltung zu minimieren. Denn er will den vereinbarten Kaufpreis voll erhalten und behalten können. Aus seiner Sicht soll der Käufer nicht durch „juristische Fußangeln“ den vereinbarten Kaufpreis nachträglich herabsetzen können.

Allerdings gibt es naturgemäß Fälle, in denen die Probleme erst im Nachhinein bekannt oder virulent werden, und hier stellt sich die Frage, wem – dem Käufer oder dem Verkäufer – der Kaufvertrag das Risiko solcher Mängel und darauf basierender Folgeschäden zuweist.

Was kann der Verkäufer tun?

Hier einige Tipps:

• Der Verkäufer und die für ihn tätig werdenden Personen, so auch Makler, sollten dem Käufer richtige Informationen über das Kaufobjekt und – soweit gesetzlich vorgeschrieben – den Energieausweis vorlegen.
• Mängel und Risken der Immobilie sollten offengelegt werden, sodass der Käufer nicht auf die Mängelfreiheit des Kaufobjekts vertrauen kann.
• Die Mängel sollten in einer Leistungsbeschreibung des Kaufgegenstandes vertraglich festgehalten werden.
• Bereits im Verhandlungsstadium sollte sich der Käufer dazu verpflichten, die Immobilie sachkundig durch Fachleute prüfen zu lassen. Das bewirkt in der Regel, dass bei einer solchen Prüfung (Due Diligence Prüfung) erkennbare Mängel als offengelegt gelten und dafür eine Gewährleistung ausscheidet.
• Weiters gilt es als Verkäufer zu vermeiden, in der Werbung unrichtige Eigenschaften des Kaufobjekts zu behaupten oder ausdrückliche oder schlüssige Zusicherungen über Eigenschaften des Kaufobjekts zu machen. Ein Schriftformvorbehalt im Kaufvertrag verschiebt die Beweislast für im Vertrag nicht explizit erwähnte Zusagen an den Käufer.
• Mit einem vertraglich vereinbarten Gewährleistungs-, Haftungs- und Anfechtungsausschluss, mit dem der Käufer auch das Risiko für unerkannt gebliebene („geheime oder versteckte“) Mängel und für ungewöhnliche Mängel explizit übernimmt, lässt sich die Haftung weiter minimieren.

Noch ein Hinweis: Eine „Besichtigungsklausel“ bewirkt noch keinen gänzlichen Gewährleistungsausschluss. Darüber hinaus sind generelle oder weitgehende Gewährleistungsausschlüsse und Verzichte im Zweifel einschränkend auszulegen, sodass der Verkäufer für atypische Mängel oder Schäden gegebenenfalls dennoch haften muss.

Zur Klärung möglicher Anspruchsgrundlagen des Käufers sowie vertraglicher Haftungsausschlüsse des Verkäufers lohnt sich ein Blick auf den hier zur Verfügung gestellten Artikel.

Gerne beraten wir Sie bei der Erstellung eines Kaufvertrages und bei der Überprüfung eines von der Gegenseite oder vom Notar/Rechtsanwalt verfassten Kaufvertrages.