Immobiliensteuer: Rasches Handeln könnte erforderlich sein!

Der Begutachtungsentwurf zum Stabilitätsgesetz 2012 sieht weitreichende Änderungen der Besteuerung von Immobilienverkäufen im privaten Bereich vor. Die neuen Bestimmungen sollen bereits am 1. April 2012 in Kraft treten!

Die Eckpunkte der neuen Immobiliensteuer sind folgende:

Die Veräußerung von Immobilien im Privatvermögen wird generell steuerpflichtig; aus der bisher 10-jährigen Spekulationsfrist wird auch bei Privatpersonen eine zeitlich unlimitierte Besteuerung von Immobiliengewinnen.

Altbestand:

Immobilien, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden und somit nach der bisherigen Rechtslage bis vor dem 1. April 2012 steuerfrei veräußert werden könnten, unterliegen ab 1. April 2012 der Einkommensteuer (ESt.): im Falle einer Umwidmung der Liegenschaft in Bauland nach dem 1. Jänner 1988: ESt. 15 % des Veräußerungserlöses (nicht des Veräußerungsgewinnes!) ohne Umwidmung: ESt. 3,5 % des Veräußerungserlöses (nicht des Veräußerungsgewinnes!) Auf Antrag erfolgt die Besteuerung abweichend davon mit 25 % vom tatsächlichen Veräußerungsgewinn.

Neubestand:

Die Veräußerung von Immobilien, die nach dem 1. April 2002 erworben worden sind und somit nach derzeitiger Rechtslage steuerverfangen wären, wird mit 25 % des Veräußerungsgewinnes (Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten) endbesteuert. Herstellungs- und Instandsetzungs-aufwendungen (nicht aber Instandhaltungsaufwendungen) erhöhen die Anschaffungskosten und vermindern damit die Bemessungsgrundlage. Im Rahmen von Vermietung geltend gemachte Absetzung für Abnutzung (AfA) vermindert die Anschaffungs-kosten und erhöht damit die Bemessungsgrundlage.

Bei der Besteuerung von Neubestand soll ein „Inflationsabschlag“ zur Anwendung kommen: Der Veräußerungsgewinn vermindert sich ab dem 11. Jahr der Anschaffung jährlich um 2 %, höchstens jedoch um 50 %.

Es bestehen künftig zwei Formen der Hauptwohnsitzbefreiung:

Wenn das Eigenheim bzw. die Eigentumswohnung seit der Anschaffung mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat (wie bisher) oder innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat (neu). Verluste aus Immobilienverkäufen sollen nicht mit anderen Einkünften ausgleichsfähig sein; die Verfassungskonformität dieser Regelung erscheint allerdings fraglich und es ist abzuwarten, ob ein Prüfungsverfahren an den VfGH herangetragen wird. Parteienvertreter (Rechtsanwälte, Notare, Wirtschaftstreuhänder), die mit der Selbstberechnung der Grunderwerb-steuer beauftragt worden sind, werden dazu verpflichtet, die Immobilienertragsteuer zu berechnen und an das Finanzamt abzuführen. Damit sollen mögliche Steuer-hinterziehungen verhindert werden.

Auswirkungen auf die Praxis:

Falls Sie den Verkauf einer Liegenschaft planen, die seit mehr als 10 Jahren in Ihrem Privatbesitz ist, können Sie die Immobiliensteuer durch rasches Handeln noch vermeiden: Bei einem Vertrags-abschluss bis 31. März 2012 bleibt der Veräußerungserlös steuerfrei, danach fallen 25 % Einkommensteuer vom Veräußerungsgewinn an.

Falls Sie hingegen den Verkauf einer Liegenschaft planen, die Sie nach dem 1. April 2002 erworben haben und deren Veräußerung damit noch innerhalb der Spekulationsfrist liegt, ist es umgekehrt von Vorteil, wenn Sie den Verkauf nach dem 31. März 2012 abschließen, weil der Veräußerungsgewinn dann nicht mehr wie bisher innerhalb der Spekulationsfrist mit bis zu 50 %, sondern pauschal mit dem neuen Steuersatz von 25 % besteuert wird.