Keine Schutzwirkung des Ordinationsmietvertrages zugunsten von Patienten

09/04/2013

Es ist anerkannt, dass Schutz- und Sorgfaltspflichten als Nebenpflichten aus einem Vertragsverhältnis nicht zur zwischen den Vertragsparteien sondern auch gegenüber bestimmten Dritten bestehen.
In diesem Fall erwirbt der Dritte unmittelbare vertragliche Ansprüche gegen den Schuldner, der auch gemäß § 1313a ABGB für das Verschulden jener Personen haftet, deren er sich zur Erfüllung bediente (Erfüllungsgehilfenhaftung).

Bei einem Mietvertrag treffen der Vermieter neben den Hauptleistungspflichten (Zurverfügungstellung des Mietobjektes für den bedungenen Gebrauch und deren Erhaltung in brauchbarem Zustand) auch Schutz- und Sorgfaltspflichten als Nebenleistungspflichten. Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass der Mieter durch Gefahrenquellen, die mit dem Mietobjekt zusammenhängen, nicht geschädigt wird. Es trifft den Vermieter z.B die Pflicht, zu streuen und Schnee zu räumen.

Diese Nebenpflichten erstrecken sich neben dem Mieter auch auf Personen, die den Mietgegenstand in ähnlicher Intensität und Häufigkeit nutzen wie der Mieter, also insb. die Familienangehörigen des Mieters, nicht aber Gäste, Lieferanten, etc.

Da dies sowohl für Wohnraum- als auch Geschäftsraummiete gilt, erstreckt sich die Schutzwirkung des Mietvertrages nicht auf Patienten, die die Ordinationsräumlichkeiten gelegentlich aufsuchen. Wird ein Patient geschädigt, weil der Vermieter oder dessen Erfüllungsgehilfe etwa die Streupflicht verletzt hat, steht dem Geschädigten kein vertraglicher Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter zu (OGH 29.11.2012, 2 Ob 70/12a).

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Johannes Hysek
Partner
Wien