Mietzinserhöhung bei Geschäftsraummiete – Machtwechseltheorie

26/03/2014

Der Übergang der Mehrheit der Anteile an einer Gesellschaft auf mehrere Gesellschafter, die aber jeweils nur einen Minderheitsanteil erwerben, führt nicht zur Anwendung des § 12a MRG.

In Abweichung von einer früheren Entscheidung (OGH 10.02.2004, 5 Ob 262/02v), bestätigt der OGH die von der herrschende Lehre befürwortete Machtwechseltheorie im Rahmen von § 12a Abs 3 MRG. Demnach liegt eine den Vermieter zur Mietzinsanhebung berechtigende Änderung der rechtlichen Entscheidungsmöglichkeiten nur dann vor, wenn es dem (neuen) Machtträger aufgrund seiner gesellschaftsrechtlichen Position möglich ist, die Geschicke der Gesellschaft faktisch zu bestimmen („Kippen der Mehrheitsverhältnisse“).

Werden daher, wie im vorliegenden Fall, in mehreren Erwerbsvorgänge 80% der Geschäftsanteile der Mieter-Gesellschaft an mehrere Erwerber übertragen, hält aber jeder der Erwerber, wie auch jeder der Veräußerer davor, nur einen Minderheitsanteil und sieht der Gesellschaftsvertrag auch noch vor, dass Gesellschafterbeschlüsse eine Mehrheit von 70% bedürfen, liegt kein Wechsel und keine neue Begründung entscheidender rechtlicher und wirtschaftlicher Einflussmöglichkeiten vor.

Beachtlich ist insbesondere die explizite Abkehr von der zitierten früheren Entscheidung, die in der Lehre auf teils harsche Kritik gestoßen war (insb. Vonkilch, Mietzinsanhebung nach § 12a Abs 3 MRG: 5. Senat bricht mit herrschender Rspr!, GesRZ 2004, 121). Dies führt zwar zu erheblicher Rechtssicherheit, da die Anwendbarkeit von § 12a Abs 3 MRG bei Übertragung von Minderheitsanteilen, insbesondere im Fall von mehrheitlich im Streubesitz gehaltenen Aktiengesellschaften, zu erheblichen praktischen Problemen führen würde (OGH 20.11.2012, 5 Ob 91/12m). Allerdings bleibt der Gerichtspunkt, dass § 12a MRG dem Vermieter die Anpassung des Mietzinses auf eine marktkonforme Höhe wenigstens irgendwann ermöglichen sollte, völlig außer Betracht. Und vom Gesetzeswortlaut her ist diese begriffsjuristische Auslegung – wo doch das Gesetz selbst nicht von "Macht" oder "Beherrschung" spricht, nicht indiziert.

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Arno Zimmermann
Rechtsanwalt