Neue Rechtsprechung zur Vertragsgebühr bei Mietverträgen: Vorsicht bei Geschäftsraumvermietung

Die jüngste Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH) zur Vertragsgebühr bei Mietverträgen sorgt für Unsicherheit bei Vermietern und Mietern. Die neue Judikatur zur Unterscheidung zwischen bestimmter und unbestimmter Vertragsdauer widerspricht der bisherigen Verwaltungspraxis und kann zu empfindlichen Gebührenerhöhungen bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien führen.

Die Vereinbarung sämtlicher Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG im Vertrag hat bisher dazu geführt, dass eine unbestimmte Vertragsdauer angenommen werden konnte, womit nur drei Jahre Miete als Bemessungsgrundlage heranzuziehen war. Dies wird nun nicht mehr akzeptiert.

Vertragsgebühr bei der Geschäftsraumvermietung

Gemäß § 33 TP 5 GebG unterliegen schriftliche Bestandverträge einer Mietvertragsgebühr. Nachdem Verträge über die Vermietung von Wohnräumen seit November 2017 (BGBl I 2017/147) gebührenfrei sind, beschränkt sich der Anwendungsbereich vor allem auf Mietverträge bei Gewerbeimmobilien.

Die Höhe der Mietvertragsgebühr beträgt 1% der Bemessungsgrundlage. Die Bemessungsgrundlage wiederum ist einerseits abhängig von den vereinbarten Leistungen (insbesondere von der Miethöhe) sowie andererseits von der vereinbarten Vertragsdauer.

• Bei unbestimmter Vertragsdauer bildet die 3-fache Jahresmiete die Bemessungsgrundlage für die Gebühr.
• Bei bestimmter Vertragsdauer berechnet sich die Gebühr entsprechend dem vervielfachten Jahreswert, höchstens aber von der 18-fachen Jahresmiete.

Verträge mit einer bestimmten Vertragsdauer können daher eine bis zu sechs Mal so hohe Gebühr auslösen, dies macht die hohe Bedeutung der Vertragsdauer deutlich.

Gebührenminimierung in der Praxis bisher

Mietverträge auf bestimmte Vertragsdauer mit langen Befristungen – wie etwa von 20 Jahren – führen zu hohen Gebührenbelastungen. Um solche zu vermeiden haben die Vertragsparteien bisher häufig bei Mietverträgen mit langen Befristungen alle denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG vereinbart, um damit zu erreichen, dass eine unbestimmte Vertragsdauer als vereinbart gilt und damit nur drei  Jahre Jahresmiete als Bemessungsgrundlage für die Gebühr herangezogen werden darf.

Der VwGH hat in seiner bisherigen Rechtsprechung mehrfach bestätigt, dass diese in der Praxis häufig zu beobachtende Vereinbarung aller denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG dazu führt, dass ein Vertrag auf unbestimmte Zeit anzunehmen sei (vgl. etwa VwGH 16.10.2014, 2011/16/0169). In diesen Fällen sei auch keine Prüfung mehr dahingehend erforderlich, wie wahrscheinlich ein Kündigungsrecht tatsächlich ausgeübt werden kann.

Dieser Grundsatz wurde mit Verweis auf die VwGH-Judikatur auch in die GebR aufgenommen (GebR Rz 705) und in der Verwaltungspraxis gelebt.

Nun wird diese vom VwGH bisher vertretene Linie durch die jüngste Judikatur des VwGH stark in Frage gestellt.

VwGH Entscheidung vom 26.4.2018

Beim zugrundeliegenden Sachverhalt ging es um die Beurteilung einer Geschäftsraumvermietung, bei der laut Mietvertrag einerseits die Mieterin einen Kündigungsverzicht für zehn Jahre abgegeben hat und andererseits die Vermieterin nur aus Gründen des § 1118 ABGB oder des § 30 Abs 2 MRG kündigen durfte.

Das Bundesfinanzgericht (BFG) ging von einem Mietvertrag auf bestimmte Dauer von zehn Jahren aus, der danach in einen Vertrag mit unbestimmter Dauer übergehe, sodass 13 Jahre (und nicht nur drei Jahre) Jahresmiete als Bemessungsgrundlage angesetzt wurden. Begründet wurde dies damit, dass die Kündigungsgründe des § 1118 ABGB jeweils ein grobes Verschulden der Mieterin voraussetzen bzw. die Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG primär auf Wohnraummieten abstellen. Die Möglichkeit einer frühzeitigen Auflösung des Mietvertrages durch die Vermieterin sei deshalb äußerst gering, so das BFG.

Dieser Beurteilung des BFG ist der VwGH überraschend gefolgt (Ra 2018/16/0040). Die von der Vermieterin erhobene Revision gegen die BFG-Entscheidung wurde vom VwGH zurückgewiesen. In seinem Beschluss hielt der VwGH lediglich fest, dass eine fallbezogene Gewichtung und Unwahrscheinlichkeit der Ausübung der vereinbarten Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 MRG zum Ergebnis eines Vertrages auf bestimmte Dauer führen kann.

Fazit: Verschärfung der Rechtsunsicherheit bei Bemessungsgrundlage der Gebührenschuld

Die Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Bemessungsgrundlage der Gebührenschuld wird durch die jüngste Rechtsprechung des VwGH weiter verschärft. Ein vertraglicher Verweis auf sämtliche Kündigungsmöglichkeiten gemäß § 30 Abs 2 MRG führt nicht mehr zwingend zu einer unbestimmten Vertragsdauer und der damit verbundenen Begrenzung der Bemessungsgrundlage (3-fache Jahresmiete).

Zur Minimierung der Rechtsgeschäftsgebühren ist deshalb zukünftig noch größere Vorsicht bei der Vertragsgestaltung von Geschäftsraumvermietungen geboten.