Neuer Verbraucherschutz bei Wohnimmobilenkrediten: Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz

01/07/2016

Mit dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz („HIKrG“) (BGBl I 2015/135) wurde die Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2014/17/EU betreffend Wohnimmobilienkredite für Verbraucher umgesetzt. Das Verbraucherkreditgesetz („VKrG“) bleibt bestehen, ist jedoch auf jene Sachverhalte, die dem HIKrG unterliegen, nicht mehr anzuwenden.

Das HIKrG ist auf alle Kreditverträge anzuwenden, die entweder der Finanzierung des Erwerbs oder des Erhalts von Eigentumsrechten an Liegenschaften (einschließlich des Baurechts) oder eines Superädifikates dienen, sofern diese Kredite von Verbrauchern abgeschlossen werden. Darüber hinaus gilt das HIKrG für alle sonstigen Kreditverträge – unabhängig von ihrem Finanzierungszweck – sofern diese durch ein Pfandrecht an einer unbeweglichen Sache oder einem Superädifikat besichert sind. Das HIKrG ist allerdings nur auf Kreditverträge, die ab dem 21.3.2016 neu abgeschlossen werden, anwendbar (also nicht auf ältere Kreditverträge). Bereits bestehende Kreditverträge, die nur abgeändert werden, ohne dass damit eine wesentliche Obligo-Erhöhung verbunden ist, fallen hingegen nicht unter das HIKrG.

Das HIKrG dient dem Schutz der Verbraucher und weist zahlreiche Parallelen zum VKrG auf, allerdings gibt es auch einige wesentliche Unterschiede, die von Kreditinstituten zu beachten sind, unter anderem die folgenden:

Notwendigkeit der Kreditwürdigung

Zwar enthält auch das VKrG eine Pflicht des Kreditgebers zur Kreditprüfung, allerdings sind die Regelungen im HIKrG weitaus strenger: Eine Kreditgewährung ist nach dem HIKrG nur dann zulässig, wenn es nach der Kreditwürdigkeitsprüfung wahrscheinlich ist, dass der Kreditwerber seine Verpflichtungen in der gemäß dem Kreditvertrag vorgeschriebenen Weise erfüllen wird. Es muss also wahrscheinlich sein, dass der Kreditwerber die Kreditraten in der vereinbarten Weise (also zu den vereinbarten Fälligkeiten und ohne Sicherheitenverwertung) erfüllen kann. Bei diesbezüglichen Bedenken ist die Kreditgewährung verboten. Verlangt wird eine eingehende Prüfung, bei der ein strenger Prüfungsmaßstab anzulegen ist. Da auf die Leistungsfähigkeit des Kreditwerbers abzustellen ist, ist weder der Wert des belasteten Grundstücks noch der Wert der Immobilie entscheidend (es sei denn, der Kredit soll vereinbarungsgemäß aus dem Erlös des Liegenschaftsverkaufs zurückgezahlt werden). Die Kreditwürdigkeitsprüfung ist nicht nur vor Kreditgewährung, sondern auch vor jeder deutlichen Erhöhung des Gesamtkreditbetrags vorzunehmen.

Standardisiertes Informationsblatt, allgemeine Informationen

Das standardisierte Informationsblatt („ESIS“) zur vorvertraglichen Information ist zwar sowohl im Anwendungsbereich des VKrG und des HIKrG vorgesehen, allerdings sind die Formulare der Form nach unterschiedlich, was bei der jeweiligen Übermittlung an den Kreditwerber zu beachten ist. Weiters hat der Kreditgeber klar verständliche, allgemeine Informationen über Kreditverträge auf dauerhaftem Datenträger (etwa Papier) oder in elektronischer Form (etwa auf seiner Internetseite) bereitzustellen.

Verbindliche Angebote an den Kreditnehmer, Rücktrittsrecht des Kreditnehmers

Ein verbindliches Angebot des Kreditgebers an den Kreditnehmer ist diesem gemeinsam mit dem Entwurf des ESIS-Merkblatts und dem Entwurf des Kreditvertrages zu übermitteln und muss zumindest sieben Tage verbindlich bleiben. Hat der Kreditnehmer bei Abgabe seine Vertragserklärung das ESIS-Merkblatt nicht oder weniger als zwei Werktage davor erhalten, kann er innerhalb von zwei Werktagen ab seiner Vertragserklärung davon zurücktreten. Die Rücktrittsfrist läuft erst ab Erhalt des ESIS-Merkblatts mit Rücktrittsbelehrung, endet aber jedenfalls einen Monat ab Zustandekommen des Kreditvertrages.

Koppelungsgeschäfte

Koppelungsgeschäfte – das sind Finanzprodukte bzw. Finanzdienstleistungen, die mit dem Kreditvertrag in einem Paket abgeschlossen werden, wobei der Kreditvertrag vom Kreditnehmer nicht separat abgeschlossen werden kann, sind grundsätzlich verboten, mit Ausnahme der folgenden Produkte: (i) Eröffnung eines Zahlungs- oder Sparkontos zwecks Ansammlung des Kapitals zur Rückzahlung oder als Sicherheit; (ii) Erwerb eines Anlage- oder privaten Rentenprodukts als Ruhestandseinkommen oder als zusätzliche Sicherheit oder (iii) Abschluss einer Versicherung als Sicherheit, wobei der Kreditgeber auch Versicherungen eines anderen Anbieters als dem vom Kreditgeber bevorzugten Anbieter zu akzeptieren hat, wenn diese eine gleichwertige Garantieleistung bietet; sowie (iv) Abschluss eines gesonderten Kreditvertrages in Verbindung mit einem Kreditvertrag mit Wertbeteiligung, um den Kredit zu erhalten.

Rechtsfolgen

Bei Verstößen gegen das HIKrG liegt eine Verwaltungsübertretung vor, die mit bis zu EUR 10.000 pro Anlassfall zu bestrafen ist. Darüber hinaus kommen wie auch nach dem Verbraucherkreditgesetz bzw. dem ABGB die zivilrechtlichen Rechtsfolgen in Betracht (etwa Irrtumsanfechtung, schadenersatzrechtliche Konsequenzen).

Resümee

Im Bereich von Hypothekar- und Immobilienkrediten sind durch die Bestimmungen des HIKrG zum Schutz des Verbrauchers strengere Bestimmungen als im VKrG vorgesehen, die bei Immobilienfinanzierungen zu beachten sind.

Autoren

Das Photo von Günther Hanslik
Günther Hanslik
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