Objektsicherheitsprüfungen nach den ÖNORMEN B 1300 und 1301:

Verschärfter Sorgfaltsmaßstab für Vermieter?

29/05/2017

Für Liegenschaftseigentümer und die von ihnen beauftragten Hausverwalter gelten unterschiedliche Prüf-, Kontroll- und Sicherheitspflichten. Hierbei handelt es sich um die Verpflichtung zur Einhaltung von Verkehrssicherungspflichten und zur Erhaltung von Gebäuden nach dem Stand der Technik[1]. Hat der Eigentümer oder sein Verwalter das Gebäude ordnungsgemäß geprüft und die Prüfung dokumentiert, kann dies im Schadensfall zum Entlastungsbeweis führen, dass die erforderliche Sorgfalt eingehalten wurde, der Hauseigentümer und dessen Verwalter für den eingetretenen Schaden daher nicht haften. Wie eine ordnungsgemäße Prüfung und Dokumentation im Detail aussieht, wurde jüngst in den beiden – vielen Hauseigentümern aber noch unbekannten – ÖNORMEN B 1300 und B 1301 festgelegt. Die durch die Prüfungen entstehenden Mehrkosten können Eigentümer im Rahmen der Mietvertragsgestaltung – soweit im Einzelfall gesetzlich zulässig – auf die Mieter überwälzen.

Die am 1. November 2012 publizierte ÖNORM B 1300 sowie die am 15. April 2016 herausgegebene ÖNORM B 1301 befassen sich mit Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude (B 1300) und Nicht-Wohngebäude (B 1301) und sind für regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Prüfungen anzuwenden.

Ziel beider ÖNORMEN ist es, Eigentümern, Eigentümergemeinschaften, Vermietern, Verwaltern sowie deren Beauftragten eine Orientierungshilfe in Form von standardisierten Verfahrensregeln zur Verfügung zu stellen, um einen Maßstab für die erforderlichen und zumutbaren Vorkehrungen für wiederkehrende Sichtkontrollen als präventives Instrument der Objektsicherheit aufzustellen. Relevant sind diese beiden Normen insbesondere, weil ihre Missachtung im Schadensfall ein Verschulden indiziert.

Die Verpflichtung zur Dokumentation gemäß der ÖNORMEN B 1300 und 1301 umfasst die Einhaltung der individuell zu erarbeitenden Checklisten und der ordnungsgemäßen Durchführung der Sichtkontrollen und Begutachtungen. Darüber hinaus muss auch die sich daraus ergebende Verantwortung, d. h. insbesondere die tatsächliche und zeitnahe Behebung allfälliger durch die Prüfung hervorkommender Schäden, wahrgenommen werden. Gibt es die in den ÖNORMEN vorgesehenen Dokumentationen nicht, erschwert dies im Schadensfall den Beweis, dass der Verantwortliche allen seinen Pflichten nachgekommen ist.

Hierbei wichtig zu wissen: Den Gebäudeeigentümer trifft auch im Fall einer Pflichtenübertragung weiterhin eine Kontroll- und Überwachungspflicht hinsichtlich der Erfüllung der übertragenen Aufgaben.

Mögliche zivilrechtliche Haftungen ergeben sich unter anderem nach allgemeinem Schadenersatzrecht (Verstoß gegen Verkehrssicherungspflichten) sowie aufgrund der Haftung des Liegenschaftseigentümers für sein Bauwerk (Gefährdungshaftung gemäß § 1319 ABGB). 

Eigentümerhaftung auf Bäume ausgeweitet

Die Rechtsprechung[2] hat die Haftung des Gebäudehalters nach § 1319 ABGB auf Bäume ausgedehnt und der Eigentümer hat nun auch für Schäden, die beispielsweise durch das Umstürzen von Bäumen verursacht werden, einzustehen, wenn er nicht die nach den Umständen zu erwartenden Vorkehrungen getroffen hat. Auch hier werden zur Beurteilung des Sorgfaltsmaßstabes des Eigentümers sowie der von ihm beauftragten Personen die einschlägigen ÖNORMEN herangezogen[3].

Auch nach § 129 Abs 2 der Bauordnung für Wien hat der Eigentümer dafür zu sorgen, dass die Bauwerke in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften der Bauordnung entsprechendem Zustand erhalten werden. Ebenso ist der Eigentümer eines Bauwerks verpflichtet, dessen Bauzustand zu überwachen. Er hat durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen, soweit diese öffentliche Interessen, wie z. B. Sicherheit, berühren, zu dokumentieren. 

Erhebliche strafrechtliche Konsequenzen bei Nichteinhaltung

Die Nichteinhaltung der Verkehrssicherungspflichten kann auch strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen: So hat der Oberste Gerichtshof (OGH)[4] einen Gebäudeeigentümer wegen fahrlässiger Tötung verurteilt, nachdem ein Mann auf einer Stiege, bei der keine Handläufe vorhanden waren, tödlich zu Sturz kam.. Der OGH hielt fest, dass den Eigentümer und auch den Verwalter die Verpflichtung trifft, für eine gefahrlose Benützung des Hauses Sorge zu tragen. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn keine entsprechende baurechtliche Vorschrift besteht. Ein ähnliches Gefahrenpotenzial ist gegebenen, wenn die erforderlichen Kontrollen von Bäumen unterlassen und Mängel, die zum Umstürzen oder Ablösen von Pflanzenteilen führen könnten, nicht zeitgerecht erkannt und behoben werden.

Ist aber etwa ein Mangel nicht erkennbar, wird ein Entlastungsbeweis dann erfolgreich sein, wenn der Hausverwalter oder eine andere fachlich qualifizierte Person das Wohngebäude in periodisch wiederkehrenden Abständen im Rahmen von Sichtkontrollen geprüft hat.[5] 

ÖNORMEN können zu verschärftem Sorgfaltsmaßstab vor Gericht führen

Die nun in den ÖNORMEN B 1300 und B 1301 enthaltene detaillierte Regelung der regelmäßigen fachmännischen Gebäudeprüfung und die beispielhafte Aufzählung der Prüfobjekte können zu einem verschärften Maßstab führen, den ein Gericht künftig zugrunde legt. Denn auch ohne dass ÖNORMEN rechtsverbindlich sind, stellt doch die Judikatur bei der Beurteilung der Einhaltung der Pflichten regelmäßig auf den Stand der Technik ab, der sich in ÖNORMEN widerspiegeln kann.

Daher gilt: Je genauer sich ein Eigentümer oder Verwalter an die Vorgaben der einschlägigen ÖNORMEN hält und allfällige Mängel nicht nur protokolliert, sondern auch unverzüglich behebt, desto eher wird er vor Gericht beweisen können, die erforderliche Sorgfalt eingehalten zu haben. Daher ist Liegenschaftseigentümern jedenfalls zu raten, die – wenn auch nicht rechtsverbindlichen – Prüfungen der Gebäude gemäß der ÖNORMEN B 1300 und B 1301 ordnungsgemäß durchzuführen und auch den Zustand der auf der Liegenschaft befindlichen Pflanzen fachgerecht zu überwachen.

Nicht zu übersehen sind die zusätzlichen Kosten, die dadurch für den Gebäudeeigentümer entstehen: Bei der Mietvertragsgestaltung können die Mehrkosten, soweit gesetzlich zulässig, auf die Mieter übertragen werden. Dies gilt aber nicht für „Altgebäude“ im Vollanwendungsbereich des MRG, weil das MRG eine solche Erweiterung der Betriebskosten nicht zulässt.

[1] vgl Wirth/Leissner/Wirth, Der ÖNORM B1300-Prüfbericht – das „Pickerl fürs Gebäude“, immolex 2015/266.

[2] zB OGH 29.11.2011, 2 Ob 203/11h.

[3] insb ÖNORM L 1122 zur Baumpflege und Baumkontrolle.

[4] OGH 21.04.1998, 11 Os 35/98.

[5] OGH 18.05.2011, 7 Ob 26/11s.

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