Reicht allgemein formuliert „Verkauf einer Liegenschaft“ als wichtiger Kündigungsgrund gemäß § 30 Abs 2 Z 13 MRG?

01/03/2011

Der OGH befasste sich in einer Entscheidung (OGH 13.10.2009, 1 Ob 180/09s) mit der Frage, ob eine auf den vertraglich vereinbarten Kündigungsgrund "Verkauf der Liegenschaft" gestützte Kündigung wirksam ist.
Der Eigentümer einer Liegenschaft, der das auf dem Grundstück befindliche Einfamilienhaus vermietete, vereinbarte im Mietvertrag den Kündigungsgrund "Verkauf der Liegenschaft" (Anm: Mietvertrag wurde vor der Mietrechtsnovelle 2001 geschlossen, weshalb das MRG anwendbar war). Der Vermieter beabsichtigte, die Liegenschaft zu verkaufen und kündigte das Mietverhältnis, gestützt auf den genannten Kündigungsgrund, gerichtlich auf.
Der OGH entschied, dass ein allgemein vereinbarter Kündigungsgrund nicht ausreicht: Der vereinbarte Kündigungsgrund muss bestimmt bezeichnet sein.
Damit meint der OGH nun nicht, dass der Inhalt des beabsichtigten Kaufvertrages in den Bestandvertrag aufgenommen werden muss. Vielmehr muss jene Tatsache, die einen Kündigungsgrund bilden soll, konkret im Mietvertrag angeführt sein. Der Mieter muss daher nicht über den Inhalt eines beabsichtigten Vertrags über den Verkauf der Liegenschaft informiert, sondern im Mietvertrag darüber aufgeklärt werden, welcher konkrete Umstand (z.B. ein ganz bestimmter Fall von Eigenbedarf) den Kündigungsgrund auslösen soll. Zweck ist, dass eine Umgehung der Kündigungsschutzbestimmungen nicht dadurch ermöglicht werden soll, dass im Mietvertrag der Verkauf der Liegenschaft als wichtiger Umstand für die Kündigung ohne besonderes Bedürfnis des Vermieters nach dieser Auflösungsmöglichkeit vereinbart wird.

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Johannes Hysek
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