Übertragungen von Immobilien im Familienkreis: Neuregelung ab 1.6.2014

2014-02

Bisher war bei Erbschaften und Schenkungen im Familienkreis der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die 2%-ige Grunderwerbsteuer heranzuziehen. Der VfGH hat bekanntlich die veralteten Einheitswerte gekippt und dem Gesetzgeber eine Frist zur Neuregelung der Bemessungs­grundlage für die Grunderwerbsteuer bis 01.06.2014 eingeräumt.

Neuregelung ab 1.6.2014 

… innerhalb des Familienkreises 

Die Neuregelung hat bereits im Vorfeld für heftige Diskussionen sorgt. 

Danach soll in Zukunft bei Übertragungen im Familienkreis weiterhin der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer heranzuziehen sein, unabhängig davon, ob die Übertragung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt.

… außerhalb des Familienkreises 

Dagegen soll bei Übertragungen von Immobilien außerhalb des Familienkreises wie bisher der Kaufpreis bzw. – bei unentgeltlichen Übertragungen – der Verkehrswert herangezogen werden. 

Es ist fraglich, ob diese Neuregelung den Vorgaben des VfGH entspricht, zumal nach wie vor die veralteten Einheitswerte als Bemessungsgrundlage herangezogen werden. In der Praxis erleichtert dies natürlich Erbschaften und Schenkungen, die ansonsten – bei Heranziehung der Verkehrswerte der Immobilien als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer – erheblich teurer geworden wären.

Sonderfälle

  • Bei Umgründungen (Verschmelzungen, Einbringungen, Spaltungen ua) soll ebenfalls der dreifache Einheitswert – und nicht der Verkehrswert - als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer heranzuziehen sein. Dies ist vorteilhaft.
  • Bei Übertragung von inländischen Immobilien an Privatstiftungen fällt eine 6%-ige Grunderwerbsteuer (3,5% Grunderwerbsteuer + 2,5% Stiftungseingangssteuer­äquivalent) vom Verkehrswert an. Bisher war der dreifache Einheitswert heranzuziehen. Dies führt zu einer erheblichen Steuererhöhung bei der Einbringung von inländischen Grundstücken in eine Privatstiftung. Die Einbringung von ausländischen Grundstücken in eine Privatstiftung bleibt wie bisher steuerfrei.
  • Anteilsvereinigung: Befindet sich eine inländische Immobilie in einer Kapitalgesellschaft (GmbH, AG), wird bei Erwerb von 100% der Anteile an der Kapitalgesellschaft durch einen Erwerber (Anteilsvereinigung in einer Hand) 3,5% Grunderwerbsteuer vom dreifachen Einheitswert ausgelöst. Daran hat sich nichts geändert. In der Praxis kann in derartigen Fällen die Grunderwerbsteuer zur Gänze vermieden werden, wenn auf Käuferseite mindestens zwei Erwerber auftreten, etwa bei Kauf eines Zwerganteils durch eine andere Konzerngesellschaft.

Erweiterung des Familienkreises 

Der Grunderwerbsteuersatz beträgt grundsätzlich 3,5 %. Bei Übertragungen im Familienkreis kommt der reduzierte 2%ige Grunderwerbsteuersatz zur Anwendung. 

Erfreulich ist, dass nunmehr der Familienkreis für Zwecke der Grunderwerbsteuer erweitert werden soll: 

In Zukunft sollen Ehegatten und eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten, die einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben, alle Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie, sämtliche Kinder (Stief-, Wahl-, Pflegekinder und deren Kinder) sowie Geschwister, Nichten und Neffen des Überträgers in den Familienkreis einbezogen werden und somit in den Genuss des reduzierten Steuersatzes kommen. 
Bisher mussten insbesondere Lebensgefährten und Seitenverwandte 3,5 % Grunderwerbsteuer zahlen.

Auswirkungen auf die Praxis

Es ist fraglich, ob die Neuregelung den Vorgaben des VfGH entspricht und halten wird. Wir empfehlen, geplante Immobilien­übertragungen so rasch wie möglich umzusetzen, um in den Genuss der Anwendung der niedrigen Einheitswerte zu kommen.

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Sibylle Novak
Partnerin
Wien