Verbesserung im Katasterverfahren nach den Änderungen im Kataster- und Immobilienregistergesetz

28/11/2016

Der Prozess der Erarbeitung einer modernen Katasterkarte und eines Katasterregisters in der Republik Bulgarien hat nach den letzten Änderungen im Kataster- und Immobiliengesetz von Ende Juli 2016 wesentlich bessere Chancen auf einen erfolgreichen und schnellen Abschluss. Derzeit gibt es für weniger als ein Viertel des Territoriums des Landes eine in Kraft getretene Katasterkarte und ein Katasterregister. In dieser Zahl sind vor allem die Großstädte und die Schwarzmeerküste beinhaltet. Der riesige weiße Fleck auf der Katasterkarte umfasst vor allem die nicht urbanisierten Gebiete – landwirtschaftliche Flächen und Wälder. Die Verzögerung bei der Aufnahme dieser Flächen in das Kataster ist ihrerseits ein Hindernis für den Übergang vom Personalfoliensystem zum Realfoliensystem bei Immobiliengeschäften[1] im Land.   

Der Übergang zu dem Realfoliensystem ist von großer Bedeutung hauptsächlich wegen des Zustandekommens einer Stabilität im Immobilienverkehr. Das derzeit funktionierende Personalfoliensystem erfordert eine Prüfung jeglicher Eintragungen und Anmerkungen in den Einlagen der einzelnen Immobilieneigentümer für einen Zeitraum von wenigstens zehn Jahren zurück. Diese Prüfungen werden erschwert, wenn die Immobilie mehr als einen Eigentümer hat oder während des Prüfungszeitraumes mehrmals übertragen worden ist. Das Realfoliensystem würde erlauben, nur mit einer einzelnen Einsicht in die Immobilieneinlage der jeweiligen Immobilie alle Eintragungen für diese Immobilie nachzufolgen, unabhängig davon, wie viele Eigentümer sie hatte bzw. wie oft sie weiterverkauft wurde. Transparenz und Stabilität des Immobilienverkehrs würden auch das Investitionsklima im Land verbessern.  

Es wird erwartet, dass die letzten Änderungen im Kataster- und Immobilienregistergesetz eine positive Wirkung genau in Richtung der schnelleren Schaffung einer ganzheitlichen Katasterkarte und Katasterregister des Territoriums des Landes ausüben werden. Das ist ihrerseits eine notwendige Voraussetzung für den Übergang zum Realfoliensystem. Es ist ein spezielles vereinfachtes Verfahren für die Katasteraufnahme der nicht urbanisierten Gebiete vorgesehen: durch Umgestaltung der Karte des restituierten Eigentums (Gesamtheit von Karten und Plänen, die im Wege des Gesetzes über das Eigentum und die Nutzung der landwirtschaftlichen Flächen und des Gesetzes über die Restitution des Waldeigentums und der Flächen aus dem Waldbestand genehmigt wurde) in eine Katasterkarte. Aktuell muss man im Fall eines Geschäftes mit einer im Kataster nicht eingetragenen Immobilie eine Skizze aus der jeweiligen Gemeinde erhalten, in der sich die Immobilie befindet. In den Gebieten, in denen das Kataster in Kraft getreten ist, gibt es ein anderes Verfahren: die Geschäfte werden aufgrund von Katasterskizzen durchgeführt. Die schnellere Katasteraufnahme der nicht urbanisierten Gebiete wird zur Vereinheitlichung der Betreuung der Bürger führen: ein und dasselbe Organ wird ein und dieselbe Art von Dokument zur Durchführung von Geschäften mit urbanisierten und nicht urbanisierten Immobilien ausstellen. Die Zentralisierung der Katasterinformation in einem einzigen Amt, der Agentur für Geodäsie, Kataster und Kartographie (die„Agentur“), ist eine weitere Voraussetzung für die schnellere und einfachere Umsetzung großer Investitionsprojekte.

Um die reibungslose Übertragung der Information von der Karte des restituierten Eigentums in die Katasterkarte zu gewährleisten, ist ein spezielles Verfahren zur Behebung von offenbaren Unrichtigkeit vorgesehen. Der neu eingeführte Begriff „offenbare Unrichtigkeit“ zeigt eben die Nichtübereinstimmung in den Grenzen der Liegenschaften zwischen urbanisiertem und nicht urbanisiertem Territorium, die bei der Zusammenführung der Daten aus den unterschiedlichen Registern zustande gekommen ist, sowie auch eine Nichtübereinstimmung in den Grenzen von bestehenden ständigen topographischen Objekten mit künstlicher oder natürlicher Herkunft. Die Behebung einer solchen Unrichtigkeit kann sowohl auf dem Amtsweg, auf Initiative der Agentur selbst, als auch auf Antrag von Interessenten passieren. Erleichtert ist auch das Verfahren zur allgemeinen Fehlerbehebung: nur aufgrund eines Projektes zur Änderung der Katasterkarte im fehlerhaften Teil.

Im Unterschied zu der offenbaren Unrichtigkeit wird beim einfachen Fehler oder bei Unvollständigkeit außer einem Projekt zur Änderung der Katasterkarte im fehlerhaften Teil, auch die Vorlage von schriftlichen Beweisen vom Interessenten verlangt. Im Fall, dass der Fehler oder die Unvollständigkeit mit einer Streitigkeit über materielles Recht in Zusammenhang stehen, ist eine obligatorische Voraussetzung für deren Behebung das Inkrafttreten eines Gerichtsbeschlusses zur Streitigkeit.

Eine weitere Neuheit im Kataster- und Immobilienregistergesetz stellt die ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit der elektronischen Betreuung dar: zu dieser Etappe bezieht sich das nur auf den Antrag für Katasterkarten, Skizzen, Schemas etc. Im Fall, dass das Dokument für ein Geschäft erforderlich ist, ist es immer noch unumgänglich, dass man dieses auf Papier von der Agentur oder von ihr bevollmächtigten Ämtern erhält. Trotzdem ist es unumstritten, dass die Möglichkeit des Fernantrages und der Fernnutzung diverser Dienstleistungen der Agentur eine große Erleichterung für den Rechtsverkehr darstellt.

Änderungen wurden auch hinsichtlich des Immobilienregisters durchgeführt: der Rechtsstand der Immobilieneinlage wird ausdrücklich festgelegt. Es wird angegeben, dass sie nur eine Drittwirkung hat. D.h., dass Beweise für die Fakten, die in der Immobilieneinlage eingetragen sind, die Akten sind, die der Eintragung unterliegen: Notariatsakten, Teilungen, Verträge mit notariell beglaubigten Unterschriften etc.   

Als Ergebnis der verabschiedeten Änderungen kann eine Weiterentwicklung und Verbesserung des Systems der Dienstleistungen, die von der Agentur zur Verfügung gestellt werden, sowie eine Gewährleistung von höherer Sicherheit und der Transparenz der Eintragungen der Immobiliengeschäfte erwartet werden.

 

[1] Personalfoliensystem bedeutet, dass die Einlagen auf den Namen der jeweiligen Person eröffnet werden und die sich in ihrem Besitz befindenden Sachenrechte auf die Immobilien dort eingetragen werden. Realfoliensystem bedeutet, dass jede Immobilie eine eigene Einlage haben wird, in der alle ihre Charakteristiken beschrieben sein werden: Identifikationsnummer, Eigentumsrecht, eingeschränkte Sachenrechte etc.

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Das Photo von Darina Baltadjieva
Darina Baltadjieva
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