Verlust der Maklerprovision

26/03/2014

Keine Marklerprovision bei zeitlichem und inhaltlichem Auseinanderklaffen zwischen Marklerleistung und (verprovisioniertem) Vertragsabschluss.

Umstände, die zur Verneinung eines Provisionsanspruchs für eine an sich verdienstliche und (mit-)kausale Tätigkeit eines Immobilienmaklers führen können, sind etwa

  • das Scheitern der ursprünglichen Vertragsverhandlungen an sehr unterschiedlichen Preisvorstellungen der Parteien,
  • die für den folgenden Vertragsabschluss maßgebliche spätere Eigeninitiative der anderen Vertragspartei oder eines unbeteiligten Dritten ohne neuerliche Aktivität des Maklers und
  • ein (sehr) langer Zeitabstand zwischen dem Tätigwerden des Maklers und dem Vertragsabschluss (vgl RIS-Justiz RS0062768; 8 Ob 13/70 SZ 43/27).

Im vorliegenden Fall war es im Jahr 2002 nur zum Abschluss eines (verprovisionierten) Kaufvertrags über einen Liegenschaftsteil gekommen, wobei allerdings über Anraten des Vermittlers ein Vorkaufsrecht betreffend den weiteren Liegenschaftsanteil in den Kaufvertrag aufgenommen worden war. Der Vertragsabschluss über die Gesamtliegenschaft scheiterte dann aber an deutlich unterschiedlichen Preisvorstellungen; der Käufer wollte für die Gesamtliegenschaft nur € 1.526.000 bzw € 1.672.000 anstatt der vom Vermittler angeratenen 1.900.000 EUR bezahlen.

Die Käuferin (Beklagte) nahm später zwar das seinerzeit vereinbarte Vorkaufsrecht in Anspruch, doch geschah dies erst Jahre später, nämlich 2008, außerdem nicht gegenüber der ursprünglichen Verkäuferin, sondern gegenüber deren Erben und zu einem Kaufpreis von 2.200.000 EUR.

Der OGH bestätigte, dass die Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach unter diesen spezifischen Umständen des vorliegenden Einzelfalls die Adäquanz der an sich verdienstlichen und mitkausalen Tätigkeit des Immobilienmaklers zu verneinen ist, im Einklang mit der oberstgerichtlichen Rechtsprechung steht (OGH 16.07.2013, 5 Ob 256/12a).

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Arno Zimmermann