Vermeidung der Grunderwerbsteuer bei Immobilientransaktionen

21/09/2011

Der Kauf einer Immobilie unterliegt einer Grunderwerbsteuer von 3,5% (bei Familienangehörigen: 2%) und einer Gebühr von 1,1% für die Grundbucheintragung. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis.

Bei größeren Immobilientransaktionen hat man bisher in der Praxis die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr dadurch vermieden, dass die Immobilien nicht direkt, sondern über eine GmbH verkauft wurden. Der Verkauf von GmbH-Anteilen löst grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer aus, ausgenommen es werden 100% an einer solchen GmbH durch einen einzigen Käufer erworben. Dies wurde in der Praxis dadurch umgangen, dass die Geschäftsanteile an der GmbH gesplittet wurden, z.B. in 99% und 1% oder eine beliebig andere Aufteilung, wobei der so genannte Zwerganteil durch einen Treuhänder des Käufers oder eine Konzerngesellschaft erworben wurde.

Nach der bisherigen Rechtsprechung war dies eine zulässige Steuervermeidungsstrategie. Dadurch konnte bei Immobilien-transaktionen bisher auf legale Weise Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr gespart werden. Der Unabhängige Finanzsenat hat allerdings eine derartige Gestaltung als Missbrauch iSd § 22 
Abs 1 BAO eingestuft, die steuerlich nicht anzuerkennen sei (UFS Innsbruck 25.6.2010, RV/0226-I/09). Der VwGH hat die Rechts-auffassung des Unabhängigen Finanzsenates mit Erkenntnis vom 5.4.2011, 2010/16/0168, bestätigt. Das hat beträchtliche Rechtsunsicherheit erzeugt.

Das BMF versucht nun, diese jüngste Rechtsentwicklung zu entschärfen und weist in einem aktuellen Erlass darauf hin, dass Treuhandgestaltungen trotz dieser VwGH-Entscheidung grundsätzlich keinen Missbrauch darstellen und keine Steuerpflicht begründen. Missbrauch iSd § 22 BAO sei zwar nicht völlig ausgeschlossen, käme jedoch nur in Einzelfällen mit speziellen Sachverhaltskonstruktionen zur Anwendung (BMF-Erlass vom 29.6.2011).

Nach der bisherigen Rechtsprechung des VwGH liegt ein Missbrauch iSd § 22 Abs 1 BAO nur dann vor, wenn eine rechtliche Gestaltung gewählt wird, die im Hinblick auf den angestrebten wirtschaftlichen Erfolg ungewöhnlich und unangemessen ist und ihre Erklärung nur in der Absicht der Steuervermeidung findet. Es ist zu prüfen, ob der gewählte Weg noch sinnvoll erscheint, wenn man den abgabensparenden Effekt wegdenkt. Eine Gestaltung, für die ein wirtschaftlicher Grund (außer Steuervermeidung) vorliegt, stellt jedenfalls keinen Missbrauch dar.

Auswirkungen für die Praxis

Nach unserer Erfahrung wird die bisher gängige Steuer-optimierungsstrategie – Verkauf von Immobilien über eine GmbH mit einem Split der Geschäftsanteile – nach wie vor in der Praxis umgesetzt. Wir empfehlen zur Vermeidung eines Steuerrisikos, den wirtschaftlichen Grund für die gewählte Struktur ausführlich zu dokumentieren, um den Missbrauchsverdacht von vornherein zu entkräften.

Autoren

Das Photo von Sibylle Novak
Sibylle Novak
Partnerin