Warm durch den Winter: Vermieter schon ab 1.1.2015 für Gastherme zuständig

09/12/2014

Es ist fix: Die Wohnrechtsnovelle 2015 und damit die Pflicht des Vermieters, eine kaputte Therme auf seine Kosten zu reparieren bzw. zu ersetzen, tritt am Neujahrstag in Kraft. Was die Novelle sonst noch im Detail regelt, lesen Sie hier.

In letzter Minute haben SPÖ und ÖVP im Parlament einen Abänderungsantrag zur beabsichtigten Änderung des Mietrechtsgesetzes eingebracht, der die Vorverlegung vom 1. März auf den 1. Jänner vorsieht. Der große Wurf ist die Wohnrechtsnovelle 2015 nicht. Einige Kritiker meinen gar, dass die Änderungen, weil sie so gering sind, den Begriff "Wohnrechtsnovelle" gar nicht verdienen. In ihren Auswirkungen sind die Änderungen aber durchaus von erwähnenswerter Tragweite.

Erhaltungspflicht von Wärmebereitungsgeräten

Die erste wesentliche Änderung betrifft die Erhaltungspflicht bei mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten. Darunter sind Heizthermen, Warmwasserboiler aber auch z.B. Nachtspeicheröfen, Elektroheizungen oder Ölöfen, nicht aber Zentralheizungen für das ganze Haus zu verstehen. Unterschiedliche höchstgerichtliche Rechtsprechung in diesem Bereich führte in den letzten Jahren zu Rechtsunsicherheiten. Diese sollen nun zu Lasten der Vermieter beseitigt werden: Für Arbeiten, die zur Erhaltung von Wärmebereitungsgeräten erforderlich sind, ist ab 1.1.2015 der Vermieter zuständig.

Unter Erhaltung ist Reparatur aber auch Austausch zu verstehen. Für Gasthermen ("Kombithermen") wird auch die regelmäßige Wartung davon umfasst sein, da die Wartung in aller Regel erforderlich ist, um die Erhaltung der Funktionsfähigkeit einer Therme zu gewährleisten. Die Erhaltungspflicht trifft den Vermieter sowohl im Bereich des Voll- als auch im Bereich des Teilanwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes und somit in so gut wie allen Mietobjekten mit Ausnahme von Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Neuregelungen treten am 1.1.2015 in Kraft und gelten auch für zu diesem Zeitpunkt schon bestehende Mietverträge.

Zuschlag für Thermenwartung fällt weg

Im Vollanwendungsbereich des MRG konnte der Vermieter bislang einen Zuschlag verlangen, wenn er sich freiwillig zur Erhaltung der Etagenheizung verpflichtete. Da nun der Vermieter schon von Gesetzes wegen für die Erhaltung der Heizung zuständig ist, ist folgerichtig auch der Zuschlag weggefallen. Das bedeutet, dass der Vermieter ab 1.1.2015 einen allenfalls verrechneten Zuschlag für die Erhaltung der Therme nicht mehr verlangen kann.

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Die Änderungen gelten auch bei Mietverträgen über Genossenschaftswohnungen.

Rechtssicherheit bei Wohnungseigentumszubehör

Die zweite Änderung betrifft das Wohnungseigentumsrecht. Wiederum aufgrund höchstgerichtlicher Rechtsprechung kam es bei sogenannten Zubehörobjekten wie z.B. Kellerabteilen oder Eigengärten zu Rechtsunsicherheiten. Solche Zubehörobjekte wurden von der Rechtsprechung nicht anerkannt, wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen waren, obwohl sie im Wohnungseigentumsvertrag und im Nutzwertgutachten als solche bezeichnet und eindeutig bestimmten Wohnungseigentumsobjekten zugeordnet waren. Um hier (nachträglich) Rechtssicherheit zu schaffen, legt das Gesetz nun fest, dass Zubehörobjekte zum jeweiligen Wohnungseigentumsobjekt gehören, auch wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen sind. Voraussetzung ist aber, dass sich die Zuordnung eindeutig aus dem Wohnungseigentumsvertrag (oder der gerichtlichen Entscheidung im Falle einer Wohnungseigentumsbegründung durch das Gericht) und der Nutzwertermittlung ergibt.

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Martin Trapichler