Aktuelle Rechtslage im Hinblick auf die Zusammenlegung von landwirtschaftlichen Flächen

13/07/2015

In einem landwirtschaftlich gut entwickelten Land sollten die Landwirte u.a. erleichterte Administrativprozeduren hinsichtlich der Neubildung, des Besitzes und der Nutzung von landwirtschaftlichen Flächen genießen.

Als der bulgarische Gesetzgeber die Zusammenlegung von solchen Flächen vor acht Jahren offiziell geregelt hat, war daher diese gesetzliche Entwicklung begrüßenswert. Natürlich wurden die diesbezüglichen rechtlichen Mechanismen nach den postsozialistischen Restitutionsprozessen sehr sensibel eingeführt, was zu einer gewissen rechtlichen Unvollkommenheit führte. Die einschlägige Rechtslage sah ursprünglich vor, dass die betroffenen Eigentümer eine Vereinbarung über die Zusammenlegung von landwirtschaftlichen Grundstücken abzuschließen hatten, wobei die Vereinbarung zusätzlich beim Grundbuchamt eingetragen werden sollte. Allerdings hat sich aus der im Laufe der Jahre gesammelten Erfahrung ergeben, dass die Eintragung solcher Vereinbarungen in das Grundbuchregister eine negative Herausforderung sowohl für die Notare als auch für die Eintragungsrichter darstellte. Schwierigkeiten ergaben sich nämlich deswegen, weil die Notare und die Eintragungsrichter die Grundstücksvereinigung als ein reines Immobiliengeschäft betrachteten, für dessen Eintragung aber keine etablierten rechtlich-technischen Instrumente vorlagen. Demzufolge wurde die Eintragung oft verzögert und die Zusammenlegung – dadurch verhindert. Nun ist diese gesetzliche Eintragungsanforderung aufgehoben und die Eigentümer sind nicht mehr zur Eintragung der Vereinigungsvereinbarung beim Grundbuchamt verpflichtet. Gemäß dem im Jahr 2015 geänderten Gesetz über das Eigentum an und die Nutzung von landwirtschaftlichen Grundstücken läuft die Zusammenlegung als ein typisches Administrativverfahren ab und zwar wie folgt:

Die von der Vereinigung betroffenen Grundstücke werden von einem lizenzierten Gutachter bewertet. Sobald das Gutachten fertig ist, können die Eigentümer einen Antrag beim Landwirtschaftsministerium auf die Erarbeitung eines Plans hinsichtlich der Grundstücksvereinigung stellen und eine Vereinigungsvereinbarung mit notarieller Unterschriftsbeglaubigung abschließen. Auf Grundlage der Vereinbarung genehmigt der Landwirtschaftsminister den Plan für die Zusammenlegung, welcher Plan von Amts wegen in die Katasterkarte und in die Katasterregister (wo Katasterkarte vorhanden ist) gebührenfrei eingetragen wird. Danach können Skizzen für die neu gebildeten landwirtschaftlichen Grundstücke beim Katasteramt bzw. beim Landwirtschaftsamt (für Gebiete, für die noch keine Katasterkarte besteht) beantragt werden.

Nach der Genehmigung des Plans durch den Landwirtschaftsminister beschließt das jeweilige Landwirtschaftsamt über die Grundstückszusammenlegung. Der Beschluss enthält Angaben insbesondere über die Höhe und die Kategorie der Grundstücke, die Lage (Grenzen und Nachbar) als auch über die etwaigen Eigentumsbeschränkungen. Der vom Landwirtschaftsamt gefasste Beschluss über die Zusammenlegung ist nicht anfechtbar und tritt sofort in Kraft, wobei mit dessen Inkrafttreten das Eigentum an den zusammengelegten Grundstücken erworben wird. Der behördliche Beschluss samt einer beigefügten Skizze stellt einen Eigentumstitel über die neu gebildeten Grundstücke dar und hat insofern die Rechtswirkung einer Notariatsurkunde.

Die Kosten aus der Grundstücksvereinigung (etwa Notariatsgebühren etc.) gehen zu Lasten der betroffenen Eigentümer.

Weitere gesetzliche Neuigkeiten in Bezug auf die Zusammenlegung von landwirtschaftlichen Flächen helfen zur Vermeidung etwaiger Komplikationen infolge der Grundstücksbelastungen. Bis zum Inkrafttreten des neuen landwirtschaftlichen Gesetzes erstreckten sich dabei bestehende Hypotheken auch auf die neu gebildeten (vereinigten) Grundstücke, was dazu führte, dass sich die Eigentümer von Zusammenlegungsmaßnahmen zurückhielten. Nach der aktuellen Rechtslage können mit Hypotheken, Beschlagnahmen, beschränkt dinglichen Rechten Dritter belastete Grundstücke oder Grundstücke, die Gegenstand eines Gerichtsstreits oder eines Enteignungsverfahrens sind, nicht (mehr) vereinigt werden.

Ein ganz neuer gesetzlicher Konzept sind weiterhin die Restriktionen hinsichtlich Grundstücke mit beschränkter Nutzung, einschließlich der Grundstücke in Schutzgebieten: diese können nur dann vereinigt werden, wenn eine vorherige Zustimmung der Eigentümer vorliegt. Ferner wird vorgesehen, dass Miet- und Pachtverträge über die von der Zusammenlegung betroffenen Grundstücke, die die Mieter/Pächter in eigentumsähnlicher, jedoch schuldrechtlicher, Weise an einem Grundstück berechtigen, mit dem Inkrafttreten des Vereinigungsbeschlusses des Landwirtschaftsamts bzw. mit dem Ablauf des jeweiligen Wirtschaftsjahrs enden. Dadurch entfällt die Problematik mit den zu duldenden Nutzungsrechten der Mieter/Pächter an den neu gebildeten Grundstücken.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass mit den neuen landwirtschaftlichen Bestimmungen eine Verbesserung der Rechtslage in Hinsicht auf die Zusammenlegungsprozeduren erzielt wurde. Demnach ist zu erwarten, dass die Landwirte davon optimal profitieren werden, um die zunehmenden Bedürfnisse der bulgarischen Landwirtschaft zu befriedigen.

Autoren

Das Photo von Maria Drenska
Maria Drenska
Senior Associate
Sofia