CMS Eu­ro­pean Re­al Es­ta­te Deal Point Stu­dy 2015: Eu­ro­päi­scher Im­mo­bi­li­en­markt ten­diert nach wie vor zu ver­käu­fer­freund­li­chen Ver­trags­klau­seln

05/10/2015

Stuttgart – Der Markt für Immobilientransaktionen in Europa ist weiter im Aufwind. Über die vergangenen fünf Jahre, nach dem Tief zwischen 2008 und 2009, sind ein steter Bedeutungszuwachs der Portfolio-Transaktionen und ein deutlicher Abwärtstrend bei Handelsimmobilien festzustellen. Internationale Investoren treten verstärkt am Markt auf, wobei ihr Anteil in deutschsprachigen Länder am niedrigsten liegt. Es sprechen starke Anzeichen für einen insgesamt verkäuferfreundlichen Markt in Europa. Die internationale Sozietät CMS hat für ihre aktuelle "CMS European Real Estate Deal Point Study 2015" die Vertragsklauseln von 675 eigenbetreuten Immobilientransaktionen in 13 Ländern analysiert und dabei regionale Unterschiede und Trends identifiziert. Die Studie folgt als nun gesamteuropäische Auswertung den vorangegangen vier deutschen "CMS Real Estate Deal Point Studies".

"Die Analyse gibt einen Überblick über die aktuelle Best Practice in Immobilienkaufverträgen, und zwar sowohl bei Asset- als auch bei Share Deals. Sie dokumentiert das Verhalten von strategischen Verkäufern und Käufern, Finanzinvestoren und privaten Anlegern im Hinblick auf die Häufigkeit bestimmter Vertragskonditionen", so Dr. Volker Zerr, Partner im Geschäftsbereich Real Estate & Public bei CMS in Deutschland.

Investoren aus dem Ausland treiben Paketkäufe

Demnach ist in den Jahren 2010 bis 2014 der Anteil der Portfolio-Transaktionen kontinuierlich gestiegen. Während er im Jahr 2010 noch bei 25 Prozent aller untersuchten Immobilientransaktionen lag, hat er in 2014 einen Höchststand von 30 Prozent erreicht. Die Portfolio-Transaktionen haben mit 28 Prozent europaweit den größten Anteil in den deutschsprachigen Ländern. "Ein Grund für den Anstieg dürfte die zunehmende Aktivität internationaler Investoren gewesen sein, die durch Paketkäufe ihre europäischen Immobilienportfolios gestärkt haben", so Dr. Dirk Rodewoldt, Partner und Leiter der internationalen Practice Group Real Estate & Construction von CMS. Nach 38 Prozent Markanteil im Jahr 2013 wurden im vergangenen Jahr erstmals in den letzten fünf Jahren mehr Investitionen durch ausländische als durch nationale Käufer getätigt. Der Anteil internationaler Investoren lag bei 53 Prozent; in Deutschland und Österreich mit 31 Prozent und in der Schweiz mit zwei Prozent ist er allerdings europaweit am niedrigsten, während er mit 62 Prozent in Osteuropa auf der Spitzenposition liegt. Die in Europa dominierende Anlageklasse waren in den vergangenen fünf Jahren Büroimmobilien mit einem durchschnittlichen Marktanteil von 45 Prozent. Handelsimmobilien sanken dagegen deutlich von noch 31 Prozent in 2011 auf 13 Prozent in 2014. Dennoch liegen sie mit 29 Prozent in Westeuropa weiterhin auf Platz eins. Die auffälligste Entwicklung lässt sich bei Logistik-Transaktionen beobachten: Ihr Anteil stieg seit 2011 kontinuierlich von damals fünf Prozent auf 18 Prozent im Jahr 2014.

Gewährleistungs- und Haftungsvereinbarungen spielen Verkäufern in die Hände

In den vergangenen fünf Jahren wurden vermehrt vertragliche Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche vereinbart. Bei ihnen wird von den gesetzlichen Regelungen abgewichen und es werden meist niedrigere Zeiträume festgesetzt, in denen Käufer noch Ansprüche geltend machen können. Gab es 2011 mit 56 Prozent den höchsten Wert bei Transaktionen ohne solche Regelungen, lag er 2014 mit 29 Prozent am niedrigsten. Parallel dazu stieg der Anteil besonders kurzer Verjährungsfristen (sechs bis zwölf oder zwölf bis 18 Monate) in den vergangenen zwei Jahren deutlich an (zwölf Prozent bzw. 17 Prozent in 2014). "Wir sehen damit insgesamt einen eindeutigen Trend hin zu einer verkäuferfreundlichen Entwicklung", erläutert Zerr. Gewährleistungsansprüche werden in westeuropäischen Ländern am häufigsten abgesichert (51 Prozent). Als verkäuferfreundlich ist auch der aufsteigende Trend bei Haftungsbeschränkungen zu werten: De-minimis-Klauseln, die einen Betrag festsetzen, bei dessen Unterschreiten der Käufer keine Gewährleistungsansprüche geltend machen kann, wurden im Jahr 2014 häufiger vereinbart als im Durchschnitt der vorigen vier Jahre. Der Anteil der Verträge, die eine solche Bagatellgrenze beinhalteten, lag zuletzt bei 39 Prozent. Basket-Klauseln zur Vermeidung von Bagatellansprüchen wurden 2014 bei 23 Prozent der Abschlüsse und damit deutlich öfter als im Jahr zuvor (17 Prozent) vereinbart. Besonders häufig werden beide Klauseln in den osteuropäischen Ländern genutzt. Die Verkäufer können sich zudem vermehrt mit dem Wunsch nach einer vertraglich vereinbarten Haftungshöchstgrenze durchsetzen: So genannte Caps wurden 2014 bei 48 Prozent der untersuchten Verträge eingesetzt – der bisher höchste Wert.

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Veröffentlichung
Pressemitteilung European Real Estate Deal Point Study, 05/10/2015
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Personen

Volker Zerr
Dr. Volker Zerr, MRICS
Partner
Stuttgart
Dirk Rodewoldt
Dr. Dirk Rodewoldt, MRICS
Partner
Stuttgart