Veröffentlichungen

Als fünftgrösste globale Anwaltskanzlei und grösstes Im­mo­bi­li­en­rechts­team in Europa mit mehr als 800 engagierten Anwältinnen und Anwälten verbindet CMS lokales Wissen mit internationaler Stärke...

In den Me­ta­ver­se-Platt­for­men hat sich der Immobilienmarkt inzwischen stark entwickelt und digitale Real Es­tate-Trans­ak­tio­nen werden immer häufiger abgewickelt. Dabei kommen neue rechtliche Fragen und Risiken betreffend die erworbenen Rechte hinsichtlich dem "digitalen Original" auf.

Nachhaltigkeit in der Im­mo­bi­li­en­bran­che hiess bisher vor allem nachhaltiges Bauen, Reduktion fossiler Brennstoffe und Etablierung einer Kreis­lauf­wirt­schaft. Nun steigt das Bewusstsein, dass auch eine nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung von Immobilien sichergestellt werden soll.

Der Traum vom Eigenheim: Welche rechtlichen und bau­lich-tech­ni­schen Aspekte sowie Markt­ge­ge­ben­hei­ten müssen private Im­mo­bi­li­en­käu­fer beachten und welche Fallstricke gibt es?

Nachhaltigkeit bei der Im­mo­bi­li­en­nut­zung

Spätestens seit der Welle an sogenannten Initial Coin Offerings (ICOs) insbesondere in den Jahren 2017 – 2018 gilt die Schweiz mit ihrem Crypto Valley und dem regulatorisch tech­no­lo­gie­neu­tra­len Ansatz der Eidgenössischen Fi­nanz­markt­auf­sicht FINMA als Vorreiterin für die Ausgabe von Token basierend auf der Distributed Ledger Technologie (DLT). Während in den Anfängen insbesondere die sogenannten Zahlungs- und Nutzungs-Token im Vordergrund standen, hat sich der Marktfokus zwischenzeitlich gerade auch auf die sogenannten Anlage-Token verlagert. Anders als bei den Zahlungs- oder Nutzungs-Token steht bei den Anlage-Token der In­ves­ti­ti­ons­ge­dan­ke im Vordergrund, indem sie Vermögenswerte, wie Anteile an Realwerten, Unternehmen, Erträgen oder Ansprüche auf Dividenden oder Zinszahlungen, repräsentieren. Gerade hinsichtlich der Ausgabe und Übertragung von Anlage-Token besteht seit dem Inkrafttreten der neuen schweizerischen DLT-Gesetzgebung im Jahr 2021 eine erhöhte Rechts­si­cher­heit, indem neu die sogenannten Re­gis­ter­wert­rech­te eingeführt wurden. Diese Re­gis­ter­wert­rech­te entstehen durch die Eintragung in ein elektronisches Register, das bestimmte Anforderungen an die Funk­ti­ons­si­cher­heit und Integrität sowie an die In­for­ma­ti­ons­trans­pa­renz für die Beteiligten erfüllt. Die rechtliche Neuerung besteht darin, dass die Eintragungen im elektronischen Register die gleiche Funktionalität und den gleichen Rechtsschutz wie physische Wertpapiere aufweisen. Angesichts des soliden schweizerischen Rechtsrahmens für Anlage- Token einerseits und der stetig steigenden Kosten von Grundeigentum in der Schweiz andererseits lässt sich zu Recht fragen, ob die Tokenisierung von Grundeigentum als Ganzes oder in Anteilen (fractions) eine Möglichkeit darstellt, um dieses zu demokratisieren und einem breiteren In­ves­ti­ti­ons­pu­bli­kum zugänglich zu machen. Da die Übertragung von Grundeigentum eines entsprechenden Eintrags im Grundbuch bedarf und ein solcher bislang nicht automatisiert, sondern händisch vorgenommen wird, kann mittels eines kryp­to­gra­phi­schen Tokens selbst nach geltendem schweizerischem Recht kein Grundeigentum direkt vermittelt, respektive übertragen werden. Dies könnte sich im Rahmen einer denkbaren Ge­set­zes­än­de­rung insbesondere dann ändern, wenn ein elektronisches Grundbuch mit DLT Wert­rech­te­re­gis­tern gekoppelt werden kann. Zu diskutieren ist zudem die Tokenisierung von Schuldbriefen. Mangels der Möglichkeit der direkten Tokenisierung von Grundeigentum nach geltendem schweizerischem Recht wird beispielsweise auf Strukturen ausgewichen, bei denen entweder die Aktien von Im­mo­bi­li­en­ge­sell­schaf­ten tokenisiert werden oder der Tokenhalter eine Forderung gegenüber dem Emittenten auf den Wert oder auf einen Bruchteil des Werts einer oder mehrerer Immobilien hat. Bei solchen Strukturierungen wird im Normalfall allerdings stringent darauf geachtet werden müssen, dass die Ausgabe der entsprechenden Token nicht in den Re­gu­lie­rungs­be­reich des Kol­lek­ti­v­an­la­gen­rechts fällt und unbeabsichtigt mögliche Li­zen­sie­rungs­pflich­ten ausgelöst werden. Soweit solche regulatorischen Hindernisse inklusive der Vorgaben der Lex Koller umschifft werden können, kann die indirekte Tokenisierung von Grundeigentum einer breiteren Schicht von Investoren zumindest die Partizipation am Wertzuwachs ermöglichen und somit zu einer gewissen Demokratisierung des Im­mo­bi­li­en­mark­tes beitragen. Dieser Artikel wurde von unseren Fintech und Real Es­tate Spe­zia­lis­tin­nen Tina Balzli und Dr. Sibylle Schnyder verfasst. Nachfolgend finden Sie den Artikel zum Down­load. Ak­kre­di­tie­rung: Mit freundlicher Genehmigung der MV Invest AG. Dieser Artikel wurde zuerst im IMMO Ma­ga­zin ver­öf­fent­licht (erschienen Januar 2022). 

Willkommen beim Podcast der Anwaltskanzlei CMS Schweiz. Mit unseren Gästen diskutieren unsere Anwältinnen und Anwälte Rechtsfragen, die bewegen.

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Zu wenig Beachtung geschenkt Ob beim Bau eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses oder einer Stock­werk­ei­gen­tums­woh­nung, bei der Realisierung eines Industrieareals oder Parkhauses, ob in einem Ge­ne­ral­un­ter­neh­mer-, To­tal­un­ter­neh­mer-...

Die aktuelle COVID-19 Pandemie macht auch vor Schweizer Baustellen nicht halt. Nicht nur sind hier verschiedene praktische Vorkehrungen zum Schutz der Arbeitnehmer zu treffen, vielmehr stellt sich auch...

DIE CO­VID-19-Ver­ord­nung Miete und Pacht – Nachfrist bei Zah­lungs­rück­stän­den Beim krisenbedingten Li­qui­di­täts­ma­nage­ment von Firmen und Privaten spielen Miet- und Pachtzinsen eine wichtige Rolle. Zum...