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BGH: Schriftformheilungsklauseln in langfristigen Mietverträgen sind generell unwirksam

10/11/2017

Der Bundesgerichtshof hat in einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen generell unwirksam sind. Keine Partei ist daher daran gehindert, einen langfristigen Mietvertrag unter Berufung auf Schriftformmängel vorzeitig zu kündigen, auch wenn der Mietvertrag eine Schriftformheilungsklausel enthält. Damit gewinnt das Thema Schriftform bei langfristigen Mietverträgen wieder erheblich an Brisanz.

1.Zum Hintergrund

Mietverträge mit einer Festlaufzeit von mehr als einem Jahr müssen schriftlich abgeschlossen werden (§ 550 BGB). Anderenfalls sind sie zwar wirksam, gelten jedoch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und können   jederzeit mit ordentlicher Frist gekündigt werden. In der Praxis zeigt sich, dass viele Mietverträge die Schriftform nicht einhalten und daher jederzeit ordentlich kündbar sind. Um das zu vermeiden, werden häufig sogenannte Schriftformheilungsklauseln vereinbart. Darin verpflichten sich die Parteien, etwaige Schriftformmängel zu beheben und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf Schriftformmängel vorzeitig zu kündigen.
  
In der Vergangenheit hielt die Rechtsprechung solche Klauseln überwiegend für wirksam. Anfang 2014 entschied der Bundesgerichtshof erstmals, dass sie für   Grundstückserwerber nicht gelten, die kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eintreten. Jedenfalls seit diesem Zeitpunkt war in Fachkreisen umstritten, ob und unter welchen Bedingungen Schriftformheilungsklauseln wirksam sind.

2. Die Entschdeidung des Bundesgerichtshofs

In seinem jetzt veröffentlichen Urteil hat der Bundesgerichtshof diesen Streit dahingehend entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln generell unwirksam sind. Das gilt gleichermaßen für Wohnungs- wie für Gewerbemietverträge. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Klausel individuell ausgehandelt oder als vorformulierte Geschäftsbedingung einseitig vorgegeben wurde.

Der Bundesgerichtshof begründete seine Entscheidung mit dem Schutzzweck des § 550 BGB, der durch eine Schriftformheilungsklausel vereitelt würde. Indem es ein Kündigungsrecht gewähre, schütze das Schriftformerfordernis einerseits den Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes in bestehende Mietverhältnisse eintritt. Er solle nicht langfristig an ihm unbekannte (weil nur mündlich vereinbarte) mietvertragliche Regelungen gebunden werden. Andererseits schütze das Schriftformerfordernis auch die ursprünglichen Vertragsparteien vor Übereilung und diene der Beweisbarkeit langfristiger Abreden. § 550 BGB sei zwingendes Recht. Die Vorschrift liefe ins Leere, wenn die Parteien durch eine Schriftformheilungsklausel wirksam daran gehindert würden, bei Schriftformmängeln zu kündigen.

Im vorliegenden Fall hielt der Bundesgerichtshof die Kündigung des Vermieters aber aus anderen Gründen für unwirksam. Ursache des dortigen Schriftformverstoßes war eine nachträgliche Anpassung der Wertsicherungsklausel, die wirtschaftlich allein dem Vermieter zugute kam. Seine auf diesen Schriftformverstoß gestützte Kündigung sei folglich treuwidrig und daher unwirksam.

3. Auswirkungen auf die Praxis

Die Entscheidung gibt dem Thema Schriftform bei langfristigen Mietverträgen neue Brisanz. Das betrifft nicht nur die ursprünglichen Parteien des Mietverhältnisses, sondern auch Investoren, die Immobilien wegen der erwarteten Mieterträge erwerben. Zwar konnten Schriftformheilungsklauseln jedenfalls seit 2014 nicht mehr als sicheres „Allheilmittel“ gegen Schriftformkündigungen angesehen werden. Nunmehr steht aber fest, dass sie generell wirkungslos sind. 
  
Spätestens jetzt muss daher wieder äußerst sorgfältig auf die Einhaltung der Schriftform geachtet werden – beim Abschluss von Mietverträgen und ihren Nachträgen ebenso wie bei der rechtlichen Due Diligence im Rahmen von Immobilientransaktionen.

Autoren

Sebastian Orthmann
Dr. Sebastian Orthmann, EMBA
Partner
Hamburg