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Haftung eines Dritten, der beim Grundstücksverkauf auf Seiten des Verkäufers auftritt

Update Real Estate & Public 09/2019

September 2019

Hintergrund

Ebenso wie die Haftung für Pflichtverletzungen Dritter kann bei Grundstückskäufen die Haftung von Dritten, die nicht Vertragspartei sind (Makler, Asset-Manager, Holding-Gesellschaften etc.), relevant sein. Die Eigenhaftung Dritter richtet sich nach § 311 Abs. 3 BGB und umfasst vornehmlich die Fälle, in denen ein besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen wird und ein wirtschaftliches Eigeninteresse besteht. Die Frage nach Ansprüchen gegen einen Dritten ist für den Grundstückserwerber gerade dann von Bedeutung, wenn kaufrechtliche Gewährleistungsrechte gegen die andere Vertragspartei (z. B. mangels Kenntnis) nicht bestehen. Wegen der Formbedürftigkeit kann das insbesondere bei Grundstückskaufverträgen eine Rolle spielen, wenn mündliche Zusagen eines Dritten keinen Niederschlag im notariellen Grundstückskaufvertrag gefunden haben. Einen solchen Fall hatte das OLG Stuttgart (Urteil vom 20.12.2018 – 14 U 44/18) zu entscheiden.

Die Entscheidung

Die Kläger erwarben vom Vater des Beklagten eine Eigentumswohnung. Der Beklagte übernahm dabei nicht nur die Vertragsverhandlungen, sondern trat während der gesamten Verhandlungen als Verkäufer bzw. Eigentümer auf. Die Kläger erkannten erst beim Notartermin, dass nicht der Beklagte, sondern dessen Vater der Verkäufer der Wohnung war. Im Rahmen der Verhandlungen hat der Beklagte die Wohnungsgröße falsch angegeben. Daher verlangten die Kläger nun vom Sohn des Eigentümers Schadensersatz, nachdem die Klage gegen den Vater als Vertragspartei abgewiesen wurde.

Das OLG Stuttgart gab der Klage statt und begründete dies damit, dass der Beklagte besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen und die Vertragsverhandlungen so maßgeblich beeinflusst habe. Der Beklagte habe durch das Auftreten als Eigentümer eine besondere persönliche Gewähr für die Erfüllung des Geschäfts geboten. Die Korrespondenz zwischen der Kläger- und der Beklagtenseite habe keinen Anhaltspunkt dafür gegeben, den Beklagten nicht als Eigentümer anzusehen, da eine Beteiligung weiterer Personen nicht ersichtlich gewesen sei. Wegen der Inanspruchnahme des besonderen persönlichen Vertrauens unterliege vorliegend ausnahmsweise der Sohn als Nichtvertragspartner („Dritter“) einer Haftung.

Praxistipp

Da auch Vermittlungsleistungen durch Makler und Beratungsleistungen durch Asset-Manager und Holding-Gesellschaften die beschriebene Dritthaftung auslösen können, sollte der Verkäufer bei der Einschaltung Dritter möglichst frühzeitig (z. B. im Letter of Intent) klarstellen, wer der Eigentümer der Immobilie ist und dass der Dritte ausschließlich zu Beratungszwecken in die Kaufvertragsverhandlungen einbezogen ist.

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Autoren

Sebastian Orthmann
Dr. Sebastian Orthmann, EMBA
Partner
Hamburg