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Kein Schriftformmangel, wenn die Mietfläche aufgrund des vorangegangenen Mietverhältnisses ermittelbar ist

Update Real Estate & Public 09/2019

September 2019

Hintergrund

Der Mietgegenstand muss zur Wahrung der gesetzlichen Regelung zur Schriftform aus § 550 BGB so hinreichend bestimmt sein, dass der Grundstückserwerber im maßgeblichen Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses den Gegenstand identifizieren und seinen Umfang feststellen kann. Ist dies nicht möglich, liegt ein Schriftformmangel vor. Ein Mietverhältnis, das für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen wurde, kann dann mit gesetzlicher Frist ordentlich gekündigt werden.

Die Entscheidung

Das OLG Dresden hatte in seinem Beschluss vom 26.02.2019 – 5 U 1894/18 – zu entscheiden, ob die Schriftform aus § 550 BGB bei einem befristeten Gewerberaummietverhältnis eingehalten war oder ob Zweifel an der exakten Lage des Mietgegenstandes und mithin ein Schriftformmangel zur vorzeitigen Kündigung berechtigten. Letzteres hat das OLG Dresden verneint.

Die Beklagte schloss mit der damaligen Grundstückseigentümerin im Jahr 2001 einen ersten Mietvertrag über Gewerberäume im Erdgeschoss und über eine befestigte Gartenfläche zum Betrieb einer Gaststätte. Im Jahr 2011 schlossen die Beklagte und die damalige Grundstückseigentümerin einen neuen Mietvertrag. Mietgegenstand waren hiernach eine Gewerbefläche im Erdgeschoss mit Gastraum, Büro, Küche, Lager, Kühlzelle, Toilettenanlage, ca. 80 m2 befestigte Gartenfläche sowie konkret bezeichnete Parkplätze, wobei auf den alten Mietvertrag Bezug genommen wurde. Der Mietvertrag wurde für fünf Jahre fest geschlossen und räumte der Beklagten zwei Optionen auf eine Verlängerung von jeweils fünf Jahren ein. 2016 erwarb die Klägerin das Grundstück und trat mit Eigentumsumschreibung im Februar 2017 als Vermieterin in den Mietvertrag von 2011 ein. Zeitgleich übte die Beklagte die erste Verlängerungsoption aus. Im März 2017 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis ordentlich und klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Sie machte geltend, die Befristung des Mietvertrags sei wegen eines Schriftformmangels nicht wirksam. Insbesondere sei der Umfang des Mietgegenstands bezüglich der Gartenfläche als wesentliche Vertragsbedingung nicht schriftlich vereinbart.

Die Klage blieb erfolglos. Das OLG Dresden entschied, dass mangels wirksamer Kündigung kein Räumungs- und Herausgabeanspruch bestehe, da kein Verstoß gegen die gesetzliche Regelung zur Schriftform vorliege. Insbesondere sei die Bezeichnung des Mietgegenstandes hinreichend bestimmt. Dafür genüge es, wenn sich etwaige Zweifel an der exakten Lage und dem Umfang des Mietgegenstands auch ohne Zuhilfenahme von Anlagen zum Mietvertrag, insbesondere anhand des Umfanges der tatsächlichen Nutzung durch die Parteien im Rahmen des vorausgegangenen Mietverhältnisses, auf das der Hauptvertrag hinweist, beseitigen lassen. Jedenfalls auf diese Weise sei auch im vorliegenden Fall die mitvermietete Gartenfläche bestimmbar, indem auf die tatsächliche Nutzung im Rahmen des vorangegangenen Mietvertrages zwischen den gleichen Parteien von 2001 Bezug genommen wurde.

Praxistipp

Die Entscheidung sollte Mietvertragsparteien nicht dazu veranlassen, bei der Beschreibung des Mietgegenstands nachlässig zu werden. Denn im Einzelfall kann es durchaus umstritten sein, ob die tatsächliche Nutzung von Flächen hinreichend „bestimmbar“ ist. Es gilt weiterhin die Empfehlung, den Mietgegenstand so exakt wie möglich im Mietvertrag zu beschreiben und spätere Änderungen durch einen schriftformgemäßen Nachtrag zu dokumentieren.

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Autoren

Laura Victoria Moser-Lange
Laura Victoria Moser-Lange