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Mietausfallversicherung ist als Teil einer Gebäudeversicherung umlegbar!

Update Real Estate & Public 04/2019

April 2019

Hintergrund

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers. Zur Begründung des Mietverhältnisses haben die Parteien einen Formularmietvertrag über Wohnraum herangezogen. Die Parteien streiten über die Umlagefähigkeit der Kosten der Gebäudeversicherung.

Die vom Vermieter abgeschlossene Gebäudeversicherung sichert auch zeitlich befristet das Risiko eines gebäudebedingten Mietausfalls ab. Die beklagte Mieterin meint, im Hinblick auf das Risiko des Mietausfalls seien die Prämien für die Gebäudeversicherung nicht umlagefähig. Insoweit handele es sich nicht um Kosten einer Sachversicherung, die sich nach §§ 88, 89 VVG auf Leistung desjenigen Betrages richte, der zur Wiederbeschaffung und Wiederherstellung der versicherten Sache erforderlich sei. Bei einer Mietausfallversicherung werde aber ein wirtschaftlicher Folgeschaden abgesichert, der nur der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vermieters und eben nicht dem Gebäudeschutz diene.

Die Entscheidung

Der BGH, Urteil vom 06.06.2018 – VIII ZR 38 / 17, entschied, dass der Mieter die auf ihn umgelegten Gebäudeversicherungskosten zu zahlen hat. Hierbei handele es sich um umlagefähige Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Dies sei auch nicht anders zu bewerten, wenn sie einen etwaigen Mietausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens umfassen. Grundsätzlich diene die Gebäudeversicherung sowohl dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher als auch der Wiederherstellung des Gebäudes im Falle des Versicherungsfalls. Dass ein Mietausfallrisiko mitversichert ist, ändere an dieser Beurteilung jedoch nichts. Vielmehr sei die Mitversicherung des Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens seit langem integraler Bestandteil einer marktüblichen Gebäudeversicherung. Anknüpfungspunkte dafür, dass der Verordnungsgeber dies habe ändern wollen, sind nicht ersichtlich.

Der Mieter, der die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung (mit-)finanziert, darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zugutekommen. Die Leistung besteht darin, dass der Mieter für den Fall geschützt ist, dass er leicht fahrlässig einen Schaden der Mietsache verursacht. In einem solchen Fall hat der Mieter im Verhältnis zum Vermieter den verursachten Schaden nicht auf eigene Kosten zu beseitigen. Darüber hinaus wird der Mieter nach gefestigter Rechtsprechung des BGH auch vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers in der Weise geschützt, dass regelmäßig ein konkludenter Regressverzicht des Versicherers angenommen wird. Dies kommt dem Mieter auch im Hinblick auf einen als Schadensfolge mitversicherten Mietausfall zugute, denn der Regressverzicht des Versicherers erstreckt sich auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall.

Tipp für die Praxis

Anders als bei einer separaten Mietausfallversicherung sind die Kosten einer Gebäudeversicherung einschließlich eines mitversicherten Mietausfallschadens bei der Wohnraummiete umlagefähig.

In der Gewerberaummiete umfasst die Gebäudeversicherung den Mietausfall jedoch regelmäßig nicht. Vielmehr bedarf es hier einer gesonderten Vereinbarung (vgl. § 9 Nr. 3 VGB 2010).

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Autoren

Rune Jelte Weltz
Rune Jelte Weltz, LL.M. (University of Cape Town)