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Ohne besondere Abrede hat ein Mieter zur Erfüllung der Rückgabeverpflichtung bei Mietende keine Verschlechterungen zu beseitigen!

Update Real Estate & Public 09/2019

September 2019

Hintergrund

Zwischen Vermieter und Mieter bestand ein Mietverhältnis über ein 98.900 m² großes Grundstück, das durch einen Aufhebungsvertrag beendet wurde. In dem Aufhebungsvertrag einigten sich die Parteien u. a. darauf, dass der Mieter „die Mietfläche von allen Gegenständen, Baulichkeiten und Anlagen“ reinigt. Zudem legten die Parteien fest, dass von vorstehender Räumungsverpflichtung nicht „... die auf der Mietfläche vorhandenen Ablagerungen von Sanden, Kompost, Baureststoffen und Ähnlichem“ erfasst sein sollten. Da der Mieter zwischenzeitlich insolvent wurde, wurde der Vermieter wegen dieser letztgenannten Ansprüche auf die insolvenzrechtlichen Vorschriften verwiesen. Nach Rückgabe des Mietgegenstands an den Vermieter durch den Insolvenzverwalter meldete der Vermieter wegen „geschätzte[r] Beseitigungskosten Ablagerungen auf dem Mietgelände wg. Räumungsverpflichtung aus Mietverhältnis i. S. d. § 45 InsO“ Forderungen beim Insolvenzverwalter zur Insolvenztabelle an. In dem gerichtlichen Verfahren gegen den Insolvenzverwalter zur Feststellung dieser Forderungen wurde aus mietrechtlicher Sicht die Frage mitentschieden, welchen Umfang der Rückgabeanspruch des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Die Entscheidung

Der BGH führte in seinem Urteil vom 11.04.2019 – IX ZR 79/18 – aus, dass der Rückgabeanspruch des Vermieters bei Vertragsbeendigung zwei Pflichten umfasse: die Besitzverschaffungspflicht und die Räumungspflicht. Die aus § 546 Abs. 1 BGB resultierende Räumungspflicht wiederum verpflichte den Mieter, von ihm eingebrachte oder vom Vormieter übernommene Gegenstände und Einrichtungen bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen – soweit hierüber keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Darüber hinaus enthalte der § 546 Abs. 1 BGB keine Regelung, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben sei. Mit anderen Worten: Die Leistungspflicht der Rückgabe kann erfüllt werden, ohne dass der Mietgegenstand zur Erfüllung dieser Verpflichtung einen bestimmten Zustand aufweisen muss. Bei einer Verschlechterung der Mietsache kämen, je nach Art der vorliegenden Pflichtverletzung, ein Schadensersatzanspruch wegen der Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht oder ein Schadensersatzanspruch statt der Leistung in Betracht. Bei Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietsache könne der Vermieter deshalb zwar möglicherweise Schadensersatz verlangen, sei aber nicht zur Ablehnung der Rücknahme berechtigt. Für einen Schadensersatzanspruch der Kläger gegen den Beklagten aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB fehlte es in concreto an der Feststellung einer für die Verschlechterung des Mietgrundstücks kausalen Pflichtverletzung durch den Schuldner.

Praxistipp

Der BGH weist explizit darauf hin, dass er an den Urteilen vom 05.07.2001 (IX ZR 327/99) und 29.01.2015 (IX ZR 279/13), denen bezüglich des Zustands der Mietsache bei Rückgabe etwas anderes zu entnehmen sei, mit Blick auf die Entscheidungen des VIII. Zivilsenats vom 28.02.2018 (VIII ZR 157/17) und des XII. Zivilsenats vom 27.06.2018 (XII ZR 79/17) nicht mehr festhalte.

Für die (gewerbe-)mietrechtliche Praxis ist nach dieser Entscheidung ein erhöhtes Augenmerk auf die Vertragsgestaltung zu legen. Unter AGB-Gesichtspunkten sind Regelungen zur Aufweichung des Grundsatzes aus § 538 BGB, dass der Mieter Veränderungen / Verschlechterungen der Mietsache durch den vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu vertreten hat, zwar schwierig. Gleichwohl können Verpflichtungen zu Schönheitsreparaturen, Instandhaltungs- sowie Instandsetzungsmaßnahmen während des laufenden Vertragsverhältnisses und eine Regelung zur Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand die Frage nach dem geschuldeten Zustand bei Rückgabe zu Gunsten des Vermieters konkretisieren.

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Autoren

Aylin Kocak
Aylin Kocak
Senior Associate
Stuttgart