Update Real Estate & Public 09/2019

Auch in der ersten Hälfte des Jahres 2019 knüpft der deutsche Immobilieninvestmentmarkt an seine erfreuliche Entwicklung aus dem Vorjahr an. Die positive Stimmung setzt sich daher bei nahezu allen Marktteilnehmern in der Immobilienbranche fort.

Getrübt wird das gute Klima einzig durch den Mangel an Entwicklungsflächen, Investitionsprojekten und nicht zuletzt durch das politische Bestreben, den Mietwohnungs- und neuerdings auch den Gewerbemietmarkt zu regulieren. So hat der Berliner Senat in einer Sitzung am 18.06.2019 die wesentlichen Eckpunkte des Berliner Mietengesetzes für einen der Kernmärkte für Wohnimmobilien in Deutschland beschlossen und die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ strebt einen Volksentscheid an, wonach alle Wohnungen vergesellschaftet werden sollen, die Immobilienunternehmen mit einem Bestand von über 3.000 Berliner Wohnungen gehören. Wesentlicher Grundgedanke des Mietengesetzes ist eine öffentlich-rechtliche Begrenzung der Wohnraummieten für einen Zeitraum von fünf Jahren, die rückwirkend zum 18.06.2019 erfolgen soll. Nach dem Willen des Berliner Senats soll eine ähnliche Mietregulierung bald auch für Gewerberaummiete greifen. Es sollen nicht nur die Einwohner, sondern insbesondere auch kleinere und mittlere Betriebe vor einer Vertreibung aus „ihrem Kiez“ geschützt werden. Weitere Informationen zum Berliner Mietengesetz und zu der Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ finden Sie unter https://cms.law/de/DEU/Publication/Berliner-Mietengesetz.

Auch in Bayern wird derzeit kontrovers über die Einführung eines Mietendeckels diskutiert. So hat der Münchner Mieterverein bereits einen Entwurf für die Einführung eines Gesetzes vorgelegt, der im Wesentlichen der Idee des Berliner Mietengesetzes entspricht. Unterstützung in der bayerischen Landesregierung hat der vorgelegte Gesetzesentwurf jedoch bisher nicht gefunden. Im Herbst soll daher damit begonnen werden, Unterschriften für ein Volksbegehren zu sammeln.

Dass die Initiativen und Gesetzesvorhaben bereits erste Auswirkungen haben, zeigt u. a. die Reaktion der Vonovia, die in der „Frankfurter Allgemeinen Zeitung“ über ihren Vorstandsvorsitzenden Rolf Buch verkündet hat, dass sie in Berlin aktuell auf eine Erhöhung der Mieten verzichten wolle, obwohl dies nach dem Mietspiegel zulässig wäre. Buch begründet die Entscheidung damit, dass man „die extrem angespannte und emotionale Situation nicht weiter anheizen“ wolle. Und auch der Investorenkreis ist verunsichert und sieht teilweise von weiteren Investments in Wohnimmobilien ab. Ob diese Entwicklungen nun gleichermaßen für den Gewerbeimmobilienmarkt eintreten, bleibt abzuwarten.

Änderungen für das Transaktionsgeschäft bringt auch die von der Bundesregierung geplante Grunderwerbssteuerreform mit sich. Über den Inhalt der beabsichtigten Gesetzesreform haben wir bereits in unserem Update zur zweiten Hälfte des Jahres 2018 informiert (https://cms.law/en/DEU/Publication/Die-Zukunft-der-Share-Deals-bei-Grundstueckstransaktionen-Plaene-fuer-eine-Gesetzesaenderung). Nun liegt der Gesetzesentwurf mit den bereits angekündigten Änderungen vor (s. hierzu nachstehend den Beitrag von Schneider). Möglich bleibt weiterhin die grunderwerbsteuerneutrale Übertragung von Sondervermögen (sog. Unit Deal), die derzeit verstärkt vorgenommen wird.

Der Entwurf zur Grundsteuerreform liegt ebenfalls vor. Danach soll die Grundsteuer weiter nach dem Wert von Boden und Gebäude sowie näherungsweise anhand von Nettokaltmieten und Bodenrichtwerten bemessen werden. Des Weiteren sollen in den Gemeinden und Kommunen Wertunterschiede durch Mietstufen berücksichtigt werden. Über eine Öffnungsklausel sollen die Bundesländer die Möglichkeit haben, ab dem Jahr 2025 vom bundeseinheitlichen Modell abzuweichen.

Nach einer Einstimmung auf die politischen Entwicklungen folgt nun der Überblick über die aktuelle Rechtsprechung und die aktuellen Rechtsentwicklungen. Wir wünschen Ihnen viel Spaß bei der Lektüre.

Ihr Geschäftsbereich

Inhalt

Immobilien- und Mietrecht

• Kein Schriftformmangel, wenn die Mietfläche aufgrund des vorangegangenen Mietverhältnisses ermittelbar ist
• Wie weit geht die Aufklärungspflicht bei in Eigenleistung beseitigten Mängeln?
• Wann erfolgt die Rückgabe der Mietsache nach Mietende?
• Unwirksame Klausel zur Schönheitsreparaturpflicht des Gewerberaummieters bei unrenoviert übergebenem Mietobjekt
• Mieter muss nicht in jedem Fall umfangreiche Umbaumaßnahmen dulden!
• Ohne besondere Abrede hat ein Mieter zur Erfüllung der Rückgabeverpflichtung bei Mietende keine Verschlechterungen zu beseitigen!
• Haftung eines Dritten, der beim Grundstücksverkauf auf Seiten des Verkäufers auftritt
• Keine unbefristete Bindung des subventionierten Grundstücks an eine Nutzung für den Käufer
• Ausübung der Verlängerungsoption bedarf nicht der Schriftform!

Privates Baurecht

•  Folgen einer unwirksamen außerordentlichen und damit freien Kündigung

Architektenrecht

• System der Mindest- / Höchstsätze der HOAI verstößt gegen EU-Recht!
• Mindest- / Höchstsätze der HOAI europarechtswidrig – was geschieht mit laufenden Honorarprozessen?
• Kunstwerk unlösbar mit Bauwerk verbunden: Kann der Künstler den Abriss verhindern?
• Haftet der Architekt bei Bauzeitverzögerungen auf Schadensersatz?

Öffentliches Bau- und Planungsrecht

• Schallschutz von Wohnbauflächen
• Nachträglicher Wegfall des zweiten Rettungswegs
• Zum Mindestabstand zwischen Windenergieanlage und Wohnbebauung

Umweltrecht

• Art. 6 Abs. 2 FFH-Richtlinie ermächtigt nicht zur Untersagung eines Vorhabens

Vergaberecht

• Angebotsöffnung durch externe Berater doch erlaubt
• Keine Erfahrungen dürfen besser bewertet werden als schlechte Erfahrungen
• Zusammenarbeit mit dem öffentlichen Auftraggeber als Voraussetzung für Selbstreinigung – die Vergabekammer Westfalen macht ernst!
• Aus Rahmenvereinbarungen kann nur bis zur ausgeschriebenen Höchstmenge beschafft werden

Rechtsänderungen

• Grunderwerbsteuer – Restriktionen bei Share Deals
• Geplante Änderungen der VwGO

Prozessuales

• Einholung eines Sachverständigengutachtens ohne Antrag des Beweispflichtigen?