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Wie weit geht die Aufklärungspflicht bei in Eigenleistung beseitigten Mängeln?

Update Real Estate & Public 09/2019

September 2019

Hintergrund

Die Beklagten haben im Jahr 2008 ein Haus erworben. Nach ihrem Einzug stellten sie in Teilbereichen des Kellers Feuchtigkeitsschäden fest. Diese beseitigten sie in den Jahren 2008 und 2009 in Eigenleistung.

Im Jahr 2013 veräußerten die Beklagten das Haus an den Kläger, der es zuvor zweimal in Anwesenheit von Handwerkern besichtigt hatte. Weder bei den Besichtigungen noch im Rahmen des Kaufvertragsabschlusses wiesen die Beklagten den Kläger auf die in den Jahren 2008 und 2009 durchgeführten Arbeiten hin. Die Gewährleistung schlossen die Parteien im Kaufvertrag aus. Nach erfolgter Übergabe stellte der Kläger allerdings Feuchtigkeitsschäden an den Kellerwänden des Hauses fest. Der Kläger behauptet, er habe diese Feuchtigkeitsschäden im Rahmen der Besichtigung nicht wahrgenommen, da die betroffenen Wände bei den Besichtigungen und bei Vertragsschluss teils von Möbeln verdeckt gewesen seien. Die Beklagten behaupten, sie hätten nach den von ihnen durchgeführten Sanierungsarbeiten im Jahr 2008 / 09, deren Erfolg sie auch überprüft hatten, keine Feuchtigkeit im Keller mehr bemerkt. Der Kläger macht nun Gewährleistungsansprüche aus dem Kaufvertrag geltend, da die Beklagten ihm die Feuchtigkeitsschäden arglistig verschwiegen hätten.

Die Entscheidung

Wegen des zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschlusses kann der Kläger etwaige Ansprüche nur auf Arglist der Beklagten stützen. Eine solche Arglist konnte das OLG Düsseldorf (Beschluss vom 04.12.2018 – 24 U 216/17) allerdings nicht feststellen.

Nach Auffassung des OLG bestand keine Pflicht der Beklagten, den Kläger über die in den Jahren 2008 / 09 durchgeführten Sanierungsarbeiten vor Kaufvertragsschluss aufzuklären. Eine Aufklärungspflicht des Verkäufers besteht nach der Rechtsprechung des BGH nämlich nur dann, wenn der Verkäufer es aufgrund konkreter Umstände zumindest für möglich hält, dass die Schadensursache nicht ordnungsgemäß und nachhaltig behoben wurde. Nur die Durchführung von Arbeiten in Eigenleistung rechtfertigt aber noch keine Aufklärungspflicht des Verkäufers, insbesondere wenn der Verkäufer eine Erfolgskontrolle durchgeführt hat. Es gibt keine generelle Vermutung, eine solche Arbeit sei nicht fachgerecht und der Verkäufer nehme somit Mängel bewusst oder billigend in Kauf. Selbst wenn der Verkäufer von einer Erfolgskontrolle absieht, nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels noch nicht billigend in Kauf. Das Gericht konnte auch sonst kein arglistiges Verschweigen des Schadens durch die Beklagten feststellen. Insbesondere fehlt es an dem Wissensvorsprung der Beklagten gegenüber dem Kläger, da die von der Feuchtigkeit betroffenen Stellen aufgrund der davor stehenden Möbel weder für die Beklagten noch für den Kläger erkennbar gewesen sind.

Praxistipp

Die Entscheidung des OLG Düsseldorf steht im Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (u. a. BGH, Urteil vom 19.02.2016 – V ZR 216/14). Hierdurch wird erneut aufgezeigt, welche hohen Anforderungen – richtigerweise – an den Vorwurf des arglistigen Verschweigens zu stellen sind. Gleichwohl sollten Feuchtigkeitsschäden stets offengelegt werden, damit man sich nicht dem Risiko eines Arglistvorwurfs aussetzt. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Erfolg des Versuchs, Feuchtigkeitsschäden zu beheben, zweifelhaft ist (vgl. BGH, Urteil vom 05.03.1993 – V ZR 140/91).

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Autoren

Rune Jelte Weltz
Rune Jelte Weltz, LL.M. (University of Cape Town)