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Aussetzung notarieller Im­mo­bi­li­en­ver­käu­fe

2014-10

Die jüngste Novelle des Gesetzes über finanzielle Sicherheiten (ZFZ-C) eröffnete die Möglichkeit eines außergerichtlichen Verkaufs von Immobilien, die mit einer notariellen Hypothek (d. h. einer Hypothek, die aufgrund einer unmittelbar vollstreckbaren notariellen Niederschrift zustande gekommen ist) belastet sind. Ein solcher Verkauf wird vom Notar aufgrund eines Antrags des Hypothekengläubigers unter den gesetzlich bestimmten Bedingungen durchgeführt (notarieller Verkauf). Diese Regelung trat am nächsten Tag nach der Veröffentlichung der Novelle im Amtsblatt der Republik Slowenien in Kraft. Sie gilt für alle Hypothekengläubiger bzw. -schuldner, ungeachtet der Entstehung der notariellen Hypothek. Der Hypothekenschuldner bzw. -besteller hat in diesem Verfahren nicht die Stellung einer Verfahrenspartei bzw. einer Person, die im Verfahren mitwirken kann, weshalb er den notariellen Verkauf nur dadurch stoppen kann, dass er den Betrag der besicherten Forderung zuzüglich der bereits entstandenen Kosten des notariellen Verkaufs durch Überweisung auf ein Treuhandkonto des Notars bezahlt. Dies kann er tun, bevor im Verfahren des notariellen Verkaufs ein Kaufvertrag mit dem günstigsten Bieter abgeschlossen worden ist oder ein einseitiges Rechtsgeschäft über die Übernahme der Immobilie erfolgt ist.

Beim Verfassungsgericht der Republik Slowenien wurde die Eröffnung eines Verfahrens zur Prüfung der Verfassungsmäßigkeit der Regelung des notariellen Verkaufs beantragt. Die Antragstellerin behauptet, dass die Regelung, soweit sie sich auf notarielle Hypotheken bezieht, die vor dem Inkrafttreten der Gesetzesnovelle begründet wurden, gegen das Rückwirkungsverbot, den Grundsatz des Vertrauensschutzes und den Gleichheitsgrundsatz verstoße.

Das Verfassungsgericht hat im Verfahren der Prüfung dieses Antrags entschieden, dass der Vollzug derjenigen Artikel (15 a bis 15 t), die sich auf den notariellen Verkauf beziehen, bis zur endgültigen Entscheidung des Verfassungsgerichts ausgesetzt wird. Während der Dauer der Aussetzung dürfen Notare kein neues Verfahren eines notariellen Verkaufs eröffnen. Falls ein notarieller Verkauf bis zum Wirksamwerden der Aussetzung des Vollzugs der angefochtenen Bestimmungen bereits eingeleitet, jedoch noch kein Kaufvertrag bzw. Vertrag über die Übernahme des Eigentumsrechts abgeschlossen wurde, hat der Hypothekengläubiger das Recht, entweder vom notariellen Verkauf zurückzutreten und eine Zwangsvollstreckung beim zuständigen Gericht zu beantragen oder aber am geforderten notariellen Verkauf festzuhalten. Falls der Gläubiger vom notariellen Verkauf zurücktritt, geht der Notar nach den Bestimmungen über die Einstellung des notariellen Verkaufs vor. Falls der Gläubiger hingegen auf dem notariellen Verkauf beharrt, sind die Fristen für die Handlungen aufgrund des Gesetzes über finanzielle Sicherheiten (ZFZ) ausgesetzt, wobei die Bieter das Recht haben, von ihren Angeboten zurückzutreten. Der Notar muss im Falle eines solchen Rücktritts des Hypothekengläubigers oder Bieters die gezahlte(n) Kaution(en) zurückerstatten.