Vorgeschlagene Änderungen der Immobilienzwangsvollstreckung

Am 8. Mai 2014 brachte die Regierung der Republik Slowenien den Entwurf des Gesetzes über Änderungen und Ergänzungen des Gesetzes über Zwangsvollstreckung und Sicherung (ZIZ-J) in die Staatsversammlung zur Beratung im ordentlichen Verfahren ein.

In der Praxis hat sich die Zwangsvollstreckung auf Immobilien als zu wenig effizient erwiesen, da sie kompliziert und langwierig ist und die erzielten Preise in der Regel wesentlich unter dem Schätzwert liegen. Außerdem werden Immobilien in der Praxis nicht im ersten Versteigerungstermin verkauft. Erfolglos bleiben insbesondere öffentliche Versteigerungen einzelner Miteigentumsanteile. Das geltende Gesetz ermöglicht nur den Verkauf von Immobilien in einer öffentlichen Versteigerung sowie den Verkauf aufgrund eines unmittelbaren Vertrages, wobei dieser in der Praxis äußerst selten zustande kommt. Problematisch ist vor allem der Verkauf von Immobilien, die mit einer Grundschuld belastet sind, da der Inhaber des Grundschuldbriefes bis zur Geltendmachung seines Befriedigungsanspruches unbekannt ist. Wenn dem Gericht nach dem Aktenstand und den Grundbuchdaten bzw. aufgrund sonstiger Umstände nicht bekannt ist, wer der Gläubiger der Grundschuld ist, verwahrt das Gericht den Betrag, der dem Grundschuldgläubiger zusteht, für ihn auf einem Konto für Gerichtskautionen für längstens 5 Jahre. Dies bedeutet, dass die übrigen Gläubiger in der Zwischenzeit die Nichtigkeit der Begründung der Grundschuld oder deren Übertragung nicht anfechten oder geltend machen können und folglich keine Befriedigung ihrer Forderungen erreichen können.

Aus diesen Gründen besteht das Grundziel der eingebrachten Gesetzesnovelle darin, die Regelung der Immobilienzwangsvollstreckung zu verbessern, um das Verfahren zu beschleunigen und bessere Verkaufsbedingungen für die Immobilien zu erreichen sowie ein transparenteres und schnelleres Verfahren zur Zwangsvollstreckung auf grundschuldbelastete Immobilien zu ermöglichen.

Zur Verbesserung der Regelung der Immobilienzwangsvollstreckung schlägt die Novelle folgende Lösungen vor:

• Der Gesetzesentwurf lässt zu, dass der Ausrufpreis in der ersten öffentlichen Versteigerung 70 % des ermittelten Werts der Immobilie beträgt (bisher waren es 100 %).
• Auf Antrag irgendeines Gläubigers kann, sofern die übrigen Gläubiger, Pfandgläubiger und Grundschuldgläubiger nicht widersprechen, die Immobilie aufgrund einer Ausschreibung verkauft werden, was der Regelung im Gesetz über finanzielle Sicherheiten (ZFZ) und im Gesetz über finanzielle Geschäftsführung, Insolvenzverfahren und Zwangsliquidation (ZFPPIPP) entspricht.
• Vorgeschlagen ist, den dritten Versteigerungstermin abzuschaffen, was bedeutet, dass die Immobilienzwangsvollstreckung eingestellt wird, wenn die Immobilie nicht in der zweiten öffentlichen Versteigerung verkauft wird.
• Für Fälle, in denen der Gegenstand der Zwangsvollstreckung ein Miteigentumsanteil ist, sieht der Gesetzesentwurf die Möglichkeit vor, dass die gesamte Immobilie verkauft wird (also alle Miteigentumsanteile), falls sich alle Miteigentümer einverstanden erklären.
• Das Rechtsmittel der Beschwerde gegen einen Zuschlagsbeschluss wird abgeschafft. Die vorgeschlagene Regelung sieht vor, dass die Beschwerdegründe, die gegen einen Zuschlagsbeschluss vorgebracht werden können, von den Parteien und Beteiligten in einer Beschwerde gegen den Beschluss über die Übergabe der Immobilie an den Käufer geltend zu machen sind.
• Eingeführt wird ein zusätzlicher Hinweis an den Schuldner über seine gesetzlichen Möglichkeiten bezüglich der Zwangsvollstreckung auf eine andere Immobilie oder auf andere Vermögensgegenstände (als zusätzlicher Schutz des Schuldners).
• Geändert werden die Bestimmungen über das Institut der Kaution, wonach klar geregelt ist, dass wenn aus Gründen auf Seiten des Käufers kein Vertragsabschluss zustande kommt, die Kaution nicht an den Käufer zurückerstattet, sondern unter die Gläubiger aufgeteilt wird, und dass die Miteigentümer, die ihr Vorkaufsrecht auf der öffentlichen Versteigerung geltend machen möchten, ebenfalls eine Kaution hinterlegen müssen.
• Die Novelle sieht vor, dass auch die Pfandgläubiger und Inhaber von Grundschuldbriefen ihre Forderungen spätestens bis zum Verteilungstermin anmelden müssen. Ein Pfandgläubiger, der im Zwangsvollstreckungsverfahren bezüglich einer Immobilie, an der er ein Pfandrecht besitzt, seine Forderung nicht rechtzeitig anmeldet, verliert seine Forderung gegen den Schuldner zwar nicht, wohl aber verliert er das Pfandrecht an der betreffenden Immobilie, also den Anspruch auf Befriedigung aus dem Wert dieser (verpfändeten) Immobilie.
• Die Novelle führt ein spezielles Aufgebotsverfahren für Inhaber von Grundschuldbriefen ein, in welchem diese innerhalb von 3 Monaten ab der Bekanntgabe des Aufgebots dem Gericht ihre Daten mitteilen und den Grundschuldbrief im Original übergeben müssen, andernfalls tritt die Vermutung ein, dass der Inhaber des Grundschuldbriefes der Eigentümer der Immobilie ist.
• Die vorgeschlagene Regelung sieht vor, dass die Frist für die Klageerhebung zur Anfechtung von Rechtshandlungen des Schuldners, die sich auf die Begründung der Grundschuld und das Verfügen über sie beziehen, sowie für die Erhebung von diesbezüglichen Ansprüchen ab dem Tag der Offenbarung des Inhabers des Grundschuldbriefes läuft.

Für eine effiziente Befriedigung der Forderungen der Gläubiger bedarf es auch eines effizienten und schnellen Zwangsvollstreckungsverfahrens, weshalb die meisten vorgeschlagenen Lösungen zu begrüßen sind.