Croatia: Facilitation of real estate transactions

07/07/2012

Im August 2011 trat eine Gesetzesänderung in Kraft, der gemäß die Grundbücher zu vermerken hatten, ob ein Gebäude auch eine Nutzungsbewilligung habe. Diese erschwerte den Grundverkehr wesentlich und wurde nun abgeschafft.

Die Veräußerung eines Gebäudes oder einer Wohnung in einem Gebäude ohne derartige grundbücherliche Bestätigung sollte nicht mehr gestattet sein. Bei allen bisher schon errichteten Gebäuden, bei denen diese Anforderung bisher nicht galt, sollten die Benützungsbewilligungen innerhalb von 12 Monaten nachgereicht werden. Nach dieser Übergangsfrist sollten auch schon bestehende Gebäude ohne eine solche Anmerkung nicht mehr veräußerbar sein.

Diese gesetzliche Regelung hatte mehrere Haken: zunächst gibt es – laut Aussage einer zuständigen Beamtin – für etwa 50% der Gebäude in Zagreb keine Benützungsbewilligung. Dies auch deshalb, weil Errichter es sich lediglich „erspart“ hatten, um eine Benützungsbewilligung anzusuchen.

Zweiter Haken war, dass Wohnungseigentümern meist die Benützungsbewilligung nicht vorgelegt wurde. Der Wohnungseigentümer konnte zwar darauf vertrauen, dass der Bauträger darum angesucht und sie auch erhalten hatte; es war jedoch nicht üblich, eine Ausfertigung an den Wohnungseigentümer weiterzuleiten. Deswegen, insbesondere bei nicht mehr am Markt tätigen Bauträgern, war es vielen Eigentümern unmöglich, eine Benützungsbewilligung zu erlangen und um einen entsprechenden Vermerk im Grundbuch anzusuchen.

Dritter Haken war schließlich die Frage, ob jedwede Art der Veräußerung von der gesetzlichen Regelung umfasst wäre, oder ob es nur den Verkauf beträfe. Das Gesetz war in diesem Punkt nicht eindeutig und es gab gewichtige Argumente auf beiden Seiten. Dies hat dazu geführt, dass die Grundbücher diese Regelung teilweise nicht angewendet haben.

In Summe hat diese bestimmt mit guten Motiven in Kraft gesetzte Regelung einige Verunsicherung erzeugt und den Grundverkehr deutlich erschwert. Konsequenterweise wurde diese Regelung nunmehr wieder abgeschafft. Ein Hindernis für Investitionen ist damit wieder weggefallen.

Der Artikel ist am 07.07.2012 in der Fachzeitschrift "Immobilienmagazin" erschienen.

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Gregor Famira
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