Mould as grounds for dismissal

08/05/2012

Rechtfertigt das Nichtmelden eines substanzschädigenden Zustands (hier Schimmelbildung) die Kündigung eines Mietverhältnisses? 

Der Vermieter einer dem MRG unterliegenden Wohnung kündigte das Bestandsverhältnis gestützt auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG (erheblich nachteiliger Gebrauch) auf und brachte vor, der Mieter mache vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch, weil er die Wohnung nicht ordnungsgemäß heize und lüfte und die Wohnung in arger Weise vernachlässige. Der OGH (2 Ob 165/11w) hatte die Frage zu klären, ob ein derartiges Verhalten den genannten Kündigungsgrund erfüllt. 

Nach ständiger Rechtsprechung liegt ein erheblich nachteiliger Gebrauch vor, wenn eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts wichtige Interessen des Vermieters verletzt oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgt oder droht. 

Ein Verschulden des Mieters ist nicht erforderlich, die Schädlichkeit muss dem Mieter aber bewusst sein können, wobei auf einen durchschnittlichen Mieter abzustellen ist. 
Einem durchschnittlichen Mieter muss die Schädlichkeit langjähriger Schimmelbildung wohl bewusst sein. Die Unterlassung von Abhilfemaßnahmen durch den Mieter führt letztlich zur tatsächlichen Substanzgefährdung und damit zum Verlust seiner Vertrauenswürdigkeit. Dadurch, dass der Mieter weder Abhilfemaßnahmen gesetzt hat, noch den Vermieter von der Schimmelbildung in Kenntnis gesetzt hat, hat er den geltend gemachten Kündigungsgrund verwirklicht.

Der Artikel ist am 08.05.2012 in der Fachzeitschrift "Immobilienmagazin" erschienen.

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Johannes Hysek
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