Spring time is gardening time

10/04/2012

Darf der Vermieter Kosten zur Erfüllung einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung auf Mieter überwälzen?

Der Vermieter ist Eigentümer einer Liegenschaft in Wien, zu der auch ein Garten mit mehreren Bäumen gehört. Unter dem Titel „Gartenbetreuung-Baumkataster“ verrechnete der Vermieter dem Mieter Kosten für die Erfassung der Bäume der Liegenschaft in einem Baumkataster und die Baumkontrolle gem. Ö-Norm L1122.

Der OGH (7.7.2011, 5 Ob 111/11a) musste die Frage klären, ob die genannten Kosten zu Recht auf den Mieter im Wege der Betriebskostenvorschreibung überwälzt wurden.

§ 24 MRG regelt die anteilige Überwälzung von besonderen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen auf die Mieter eines Hauses nach den Grundsätzen des § 17 MRG. Nach § 24 Abs 2 MRG zählen zu den besonderen Aufwendungen auch die „Kosten für die Betreuung von Grünanlagen“. Nach der Judikatur ist bei Grünanlagen der „Betrieb“ als Betreuung iS ihrer laufenden Pflege zu verstehen.

Dazu zählt laut OGH jedenfalls nicht die Erfassung der Bäume in einem Baumkataster. Ebenso wenig zur laufenden Pflege zählen die Entfernung eines abgestorbenen Baumes samt erforderlicher Ersatzpflanzung oder die erstmalige Neupflanzung.

Kosten der Baumpflege und der Baumkontrolle sind insoweit – eingeschränkt – auf die Mieter überwälzbar, als sie der laufenden „Betreuung von Grünanlagen“ dienen. Dies ist jedenfalls im Einzelfall zu beurteilen.

Der Artikel ist am 10.04.2012 in der Fachzeitschrift "Immobilienmagazin" erschienen.

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Johannes Hysek
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Vienna