Immobilier locatif : retour en grâce des SCI soumises à l'IS

L'avantage de détenir de l'immobilier locatif dans une société assujettie à l'impôt sur les sociétés (iS) a longtemps été effacé par la taxation applicable lors de la cession des titres ou de l'immeuble, cependant que le recours à une structure non IS permettait d'accéder à l'exonération après quinze ans de détention.

L'alourdissement de l'imposition des plus-values immobilières des particuliers, avec une exonération acquise dorénavant au bout de trente années de détention, a modifié la donne.

La société civile immobilière (SCI) soumise à l'IS permet tout d'abord de réduire l'assiette taxable des loyers, un amortissement du bien ainsi que les frais d'acquisition pouvant être déduits. Le résultat net est ensuite imposé à 33,33 % (15 % dans la limite de 38.120 euros), alors que le particulier aurait été imposé au taux de 54,12 % (impôt sur le revenu au taux marginal et prélèvements sociaux inclus, hors contribution sur les hauts revenus). Certes, le résultat n'est pas encore entre les mains de la personne physique, qui devra s'acquitter pour ce faire de l'imposition sur les dividendes (36,5 % en cas d'option pour le prélèvement forfaitaire libératoire ou 37,72 % en cas d'imposition au barème au taux marginal de l'IR) mais son montant peut être calibré au gré de ses besoins.

Relevons en outre que les loyers dans la SCI à l'IS ne sont soumis ni aux prélèvements sociaux ni à la contribution sur les hauts revenus, ce qui permet d'affecter plus de liquidités au remboursement de la dette d'acquisition de l'immeuble.

Enfin, l'inconvénient persistant lié au régime fiscal de sortie (absence d'abattement au titre de la durée de détention en cas de cession des titres et majoration de l'assiette taxable du montant de l'amortissement déduit en cas de cession de l'immeuble par la société) peut être fort opportunément atténué par la donation des titres avant leur cession voire même après la cession de l'immeuble par la société. Qui a dit que SCI soumise à l'IS et immobilier faisaient mauvais ménage ?

A retenir
Avec l'alourdissementde la taxation sur les plus-values immobilières - désormais exonérées au bout de trente ans, contre quinze ans avant -, loger son immobilier locatif au sein d'une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés redevient, dans certains cas, avantageux.

Par Pierre-Charles Lannemajou, avocat

La Chronique du fiscaliste parue dans Les Echos du 27 avril 2012