Agrarische erfpacht

Erfpacht trekt al enkele jaren de aandacht in de agrarische sector. Reguliere pacht lijkt steeds meer af te nemen omdat geliberaliseerde pacht meer rendement en flexibiliteit biedt voor verpachters. Geliberaliseerde pacht biedt echter niet de lange termijn zekerheid voor pachters om te blijven investeren. Is erfpacht dan misschien een optie?

Bij erfpacht verkrijgt de boer de zekerheid, van meer dan 25 jaar, voor het gebruik van de grond dan wel de hoeve. Pachters kunnen dan met een gerust hart in het bedrijf investeren. Maar hoe zit het met de kosten? De pachtprijs bij een reguliere pachtverhouding is aan een maximum gebonden. De hoogst toelaatbare pachtprijzen worden elk jaar van rechtswege herzien. De pachtprijzen zijn door deze methode niet aan marktwerking onderhevig en stijgen hiermee ieder jaar niet onevenredig wat wel het geval kan zijn bij reguliere pacht.

Hoe zit het dan met de kosten van erfpacht?
De hoogte van de erfpachtcanon wordt vaak berekend aan de hand van een percentage van de transactiesom. De hoogte van de agrarische erfpachtcanon is verder gekoppeld aan de ontwikkeling van bedrijfsresultaten in de grondgebonden landbouw en de agrarische verdiencapaciteit van de grond. Zo ook de hoogte van de erfpachtcanon van overheidsgronden. Onlangs waren er echter geluiden dat de overheid bij de canonberekening van erfpacht structurele fouten maakt die leiden tot een veel te hoog kostenplaatje voor agrariërs die gebruik maken van deze wijze van financiering van grond. Er zouden teveel procenten in rekening worden gebracht en dat leidt tot canonbedragen die tienduizenden tot honderdduizenden euro’s per jaar te hoog zijn. Dit zou vooral het gevolg zijn van de onjuiste ‘rijkslijn’ voor de erfpacht van overheidsgronden, die is gesteld in een brief van 25 oktober 2011 van de staatssecretaris van Financiën aan de staatssecretaris van Economische zaken, Landbouw en Innovatie. Deze ‘rijkslijn’ is onjuist omdat de canon wordt gebaseerd op 100 procent van de volle vrije grondwaarde en omdat het canonpercentage wordt gebaseerd op tienjarige staatsobligaties zonder inflatiecorrectie en verder een opslag van 1 procent.

Ten eerste is het nemen van 100 procent van de vrije grondwaarde niet juist. Er zijn immers beperkende voorwaarden voor het gebruik ten opzichte van het volle vrije bezit van de grond. Er moet dus een zogenaamde vermindering in rekening worden gebracht. Deze vermindering bedraagt afhankelijk van de contractuele beperkingen in de regel 15 tot 45 procent.

Ten tweede wordt er geen inflatie in mindering gebracht op het rendement van de tienjarige staatsobligatie, dit terwijl de canon wel jaarlijks of periodiek wordt geïndexeerd met de inflatie. Dit betekent dat de inflatie dubbel in rekening wordt gebracht.

Ten derde wordt bij erfpacht een opslag gerekend voor het risico en de kosten van de administratieve organisatie die de erfverpachter heeft te dragen. Bepleit kan worden dat in het rendement van de staatsobligatie ook al een toeslag voor risico en administratiekosten is opgenomen, hoewel de meningen hierover verdeeld zijn. Hier kan dus ook sprake zijn van een dubbele doorberekening.

Conclusie
Al met al kan er drie keer sprake zijn van een dubbele berekening van de erfpachtcanon. Als deze fouten (met terugwerkende kracht) ongedaan gemaakt kunnen worden, zou dat de agrarische erfpachtcanonprijs veel aantrekkelijker maken.

Bent of kent u agrarische ondernemers die met deze onjuiste ‘rijkslijn’ te maken hebben en wilt u hier meer advies over neem dan contact op Susanne van der Linden of Robbert van Opstal.