Appartementsrecht. Wenk onder Hof Amsterdam 4 april 2017

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

In hoeverre is een nieuwe appartementseigenaar aansprakelijk voor de betalingsachterstand van de vorige eigenaar?

Wenk in RN 2017/59, ECLI:NL:GHAMS:2017:1179

In art. 5:122 lid 5 BW is bepaald dat de notaris ervoor moet zorgen dat aan de leveringsakte een verklaring van de VvE wordt gehecht, waarin een opgave wordt gedaan van de in art. 5:122 lid 3 BW bedoelde bijdragen. Dit laatste artikellid houdt kort gezegd in dat een verkrijger van een appartementsrecht en de oude appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de ter zake van het overgedragen appartementsrecht aan de VvE verschuldigde bijdragen die in het lopend of het voorafgaand boekjaar opeisbaar zijn geworden of zullen worden, tenzij het splitsingsreglement anders bepaalt. Mede uit het oogpunt van kopersbescherming is per 1 mei 2005 lid 5 van art. 5:122 BW in werking getreden. In de notariële praktijk is het gebruikelijk dat de notaris de verschuldigde bijdragen verrekent met de koopprijs.

In de voorliggende zaak is geen opgave als bedoeld in art. 5:122 lid 5 BW van de VvE aan de notariële aktes gehecht. De notaris heeft de VvE hierdoor in een financieel nadelige positie gebracht. De notaris had dit kunnen voorkomen door conform zijn wettelijke taak vóór het passeren van de akte de VvE te benaderen om de verklaring van de VvE (op tijd) te verkrijgen. In dit geval lijkt het er op dat de notaris de verklaring in het geheel niet heeft opgevraagd. Indien de notaris de verklaring wel zou hebben opgevraagd, maar de reactie van de VvE na enige tijd uitblijft, verdient het aanbeveling dat een notaris tijdig schriftelijk en telefonisch navraag doet, rappelleert en daarbij de VvE ook wijst op genoemde gevolgen van het niet afgeven van de verklaring.

Een andere situatie is dat een notaris de bedragen genoemd in de verklaring besluit niet te verrekenen indien verkoper tegen de verschuldigdheid van de bijdragen, genoemd in de verklaring, bezwaar maakt bij de notaris. In een dergelijk geval dient de notaris de VvE voorafgaand aan het transport te informeren dat hij de bijdragen niet zal verrekenen om daarmee aldus de VvE de mogelijkheid te bieden daartegen rechtsmiddelen in te stellen. Tot slot kan zich nog de situatie voordoen dat een VvE 'slapend' is en er dientengevolge geen bestuur is, zodat om die reden de verklaring als bedoeld in art. 5:122 lid 5 BW niet kan worden afgegeven. Deze situatie blijkt meestal uit een verklaring van de verkoper. Het verdient aanbeveling in dat geval (de) overige eigenaren van het appartementengebouw te benaderen ter verkrijging van een (schriftelijke) bevestiging dat dit inderdaad juist is.

Kortom, nu de VvE wellicht op ideeën is gebracht door de onderhavige uitspraak van het hof en de instrumenterend notaris in de toekomst alsnog (civiel- dan wel tuchtrechtelijk) aansprakelijk stelt, zal de notaris middels over te leggen (bewijs)stukken en/of een toelichting ter zitting moeten kunnen aantonen dat hij zich voldoende heeft ingespannen om de verklaring van de VvE (op tijd) te verkrijgen dan wel zal hij dienen aan te tonen dat door hem terecht geen verklaring aan de akte is gehecht, bijvoorbeeld omdat het reglement van splitsing afwijkingen van het bepaalde in art. 5:122 lid 3 BW mogelijk maakt.