Het ROZ-modelcontract: onderhandelen geboden!

De modelhuurovereenkomsten en bijbehorende algemene bepalingen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) worden in de praktijk veelvuldig gebruikt bij het aangaan van huurovereenkomsten voor commercieel onroerend goed. Niet alle huurders zijn zich ervan bewust dat deze modellen vanuit de optiek van de verhuurder zijn opgesteld en eigenlijk helemaal niet gunstig voor hen zijn. Het klakkeloos accepteren van het model door huurders kan in de praktijk tot onaangename en soms onverwachte kostenposten leiden. Het is dus van belang om bij het sluiten van de huurovereenkomst de "scherpe kanten" van het contract weg te onderhandelen. In het huidige economische klimaat lijken de mogelijkheden voor huurders om te onderhandelen over de standaardbepalingen groter dan voorheen.

Twee verschillende huurregimes
Het huurrecht voor bedrijfsruimte kent twee regimes. Afhankelijk van de overeengekomen bestemming geniet een huurder een bepaalde mate van wettelijke bescherming. De dwingende regels die gelden voor middenstandsbedrijfsruimte (winkels en horeca) beschermen de huurder in grote mate. Van de wettelijke regels voor overige bedrijfsruimte, zoals kantoorruimten, bedrijfshallen, praktijkruimten, kan gemakkelijker worden afgeweken. De ROZ heeft voor beide categorieën een modelhuurovereenkomst opgesteld. Voor beide modellen geldt dat deze zeer verhuurdersvriendelijk zijn en de grenzen opzoeken van hetgeen rechtsgeldig ten voordele van de verhuurder kan worden overeengekomen.

Het beste resultaat: de ROZ algemene bepalingen niet van toepassing
De ROZ-modellen bestaan uit een huurovereenkomst met bijbehorende algemene bepalingen. Met name deze algemene bepalingen zijn op bepaalde punten erg onevenwichtig en in het voordeel van de verhuurder. Het beste onderhandelingsresultaat zou zijn om de algemene bepalingen volledig buiten toepassing te laten en terug te vallen op de wettelijke bepalingen die de huurder meer bescherming bieden. Echter, in de praktijk zal een verhuurder hier niet snel mee akkoord gaan.

Second best: welke bepalingen moeten eruit?
Om voor huurders toch een enigszins evenwichtig resultaat te bereiken, is het aan te bevelen om over de huurovereenkomst te onderhandelen en een deel van de bepalingen uit te sluiten of te vervangen door gunstigere regelingen. In het navolgende zal een aantal onderwerpen worden genoemd die anders zouden moeten worden geregeld of waarvan de huurder zich in ieder geval bewust moet zijn. Dit zijn de voornaamste onderwerpen, de ROZ-bepalingen bevatten echter meer ongunstige voorwaarden die hieronder niet worden besproken.

Veranderingen en toevoegingen door de huurder
Op grond van het ROZ-model heeft een huurder schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig voor het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, tenzij het gaat om veranderingen die zonder schade en noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. Ook dient de huurder de verhuurder tijdig schriftelijk te informeren over elke verandering en toevoeging die huurder wenst door te voeren. In feite betekent dit laatste dat de verhuurder bij elk wissewasje schriftelijk op de hoogte moet worden gesteld. Dat is onwerkbaar. Daarnaast kan de verhuurder uiteraard toestemming onthouden waardoor een huurder het gehuurde niet op de gewenste manier kan gebruiken. Het schrappen van dergelijke bepalingen is dan ook wenselijk.
Daarnaast beseffen veel huurders niet dat zij verplicht zijn bij het einde van de huurovereenkomst alle aangebrachte wijzingen ongedaan te maken, ongeacht of deze met toestemming van de verhuurder zijn aangebracht. Met name wanneer de huurder een verbouwing heeft uitgevoerd of een inbouwpakket heeft aangebracht (hetgeen veelal gebeurt bij cascoverhuur), kan dit een onaangename kostenpost opleveren bij het einde van de huurovereenkomst. Een dergelijke bepaling zou op zijn minst beperkt moeten worden tot veranderingen waarvoor de verhuurder geen toestemming heeft gegeven of waarbij de verwijdering als nadere voorwaarde voor het verkrijgen van toestemming is gesteld.

Gebrekenregeling
Van een gebrek is - kort gezegd - sprake indien een huurder niet het huurgenot heeft dat hij mocht verwachten. Voor deze verwachting is uiteraard van belang wat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst daarover hebben vastgelegd. Gebreken aan het gehuurde moeten op grond van de wet in principe door de verhuurder worden hersteld. De wet biedt ook mogelijkheden om schade tengevolge van gebreken (denk bijvoorbeeld aan tijdelijke sluiting van het bedrijf) op de verhuurder te verhalen. Voorts kan een huurder recht hebben op huurprijsvermindering gedurende de tijd dat het gebrek gemeld is aan de verhuurder, maar nog niet is hersteld.

In de ROZ-modellen rust de onderzoeksplicht ten aanzien van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur grotendeels op de huurder. De huurder moet - kort gezegd - controleren of er geen gebreken zijn. Daarnaast is het begrip gebrek enigszins beperkt, waardoor de verhuurder minder snel tot herstel over hoeft te gaan. Zo levert bijvoorbeeld de weigering of de intrekking van een benodigde vergunning geen gebrek op. Ook het uitvoeren van (renovatie)werkzaamheden levert geen gebrek op en maakt dat huurder deze werkzaamheden moet gedogen zonder dat daar enige compensatie tegenover staat. Daarnaast is in de ROZ-modellen een beroep op huurprijsvermindering en vergoeding van gevolgschade in veel gevallen uitgesloten. Het is daarom aan te raden om aansprakelijkheid van de verhuurder voor gebreken te verruimen en bij voorkeur de wettelijke gebrekenregeling op de huurovereenkomst van toepassing te verklaren.

Exploitatieverplichting/onderhuur/contractsovername
De ROZ-modellen bepalen dat een huurder verplicht is het gehuurde voortdurend, daadwerkelijk en zelf te gebruiken. Daarnaast is bepaald dat het de huurder zonder toestemming van de verhuurder niet is toegestaan het gehuurde onder te verhuren of het contract over te dragen aan derden. In feite komt dit er op neer dat wanneer een huurder niet meer in staat is het gehuurde te gebruiken, bijvoorbeeld vanwege een verliesgevende exploitatie, of de huurder het gehuurde niet meer wenst te gebruiken, bijvoorbeeld vanwege een verhuizing naar een nieuw pand, de verhuurder hem, gedurende de looptijd van het contract, kan verplichten het gehuurde te blijven gebruiken conform de bestemming. Zonder toestemming van de verhuurder kan het pand dan ook niet aan een derde in gebruik worden gegeven. Huurders kunnen op die manier gedwongen worden hun winkel open te houden of werknemers in het pand te laten werken. Het is daarom aan te raden om op te nemen dat op de huurder geen exploitatieverplichting rust en onderhuur of indeplaatsstelling niet zonder zwaarwichtige reden kan worden geweigerd.

Boetes, kosten en huurprijsverhoging
Ten slotte kennen de ROZ-modellen een algemene boetebepaling, waarbij een boete verschuldigd is bij het niet naleven van de voorschriften van de overeenkomst. Daarnaast bevat het model specifiek aan bepaalde concrete overtredingen gekoppelde boetebepalingen zoals bij niet-toegestane onderhuur. Opvallend is dat deze boetebepalingen alleen aan de huurder een boete opleggen. Dergelijke boetebepalingen, met name de algemene, zouden moeten worden uitgesloten of voor beide partijen gelijk moeten zijn. Ook de verhuurder kan gemaakte afspraken niet nakomen. Het is dan redelijk dat ook hij een boete verbeurt.

Ook de in de ROZ-modellen opgenomen jaarlijkse huurprijsaanpassing is slechts eenzijdig belicht. Alleen een stijging van de huurprijs is mogelijk, een lagere huurprijs is uitgesloten. Een huurder zou kunnen voorstellen dat de indexering aan een bepaald maximum is gebonden.

Voorts is in het meest recente ROZ-model voor winkelruimte opgenomen dat de huurder gehouden is om de verhuurder alle kosten, schade en rente te vergoeden ingeval de huurovereenkomst tussentijds eindigt, ook in geval van faillissement van huurder of aan huurder verleende surseance van betaling. Onder die kosten en schade wordt onder meer de verschuldigde huurprijs met omzetbelasting over de resterende overeengekomen huurtermijnen verstaan. Het kan natuurlijk zijn dat de verhuurder het pand vrij snel weer heeft verhuurd. In dat geval is het niet redelijk dat huurder alle resterende overeengekomen huurtermijnen nog moet betalen.

Conclusie
Deze voorbeelden laten zien dat het ROZ-model geen "middle of the road" model is dat na onderhandelingen tussen (organisaties) van huurders en verhuurders tot stand is gekomen. Het belang van de verhuurder staat centraal. Het is voor huurders dan ook niet aan te raden dit model "ongezien" te tekenen. Het woord zegt het al, als model c.q. leidraad kunnen het modelcontract en de bepalingen prima dienen, maar maatwerk en dus onderhandelen over het contract blijft geboden. De huidige huurdersmarkt biedt daarbij voor de huurder goede mogelijkheden!