Home / Publicaties / Huurcontract ROZ-model: onderhandelen geboden!

Huurcontract ROZ-model: onderhandelen geboden!

21/04/2010

Veel franchiseorganisaties hebben hun panden niet in eigendom, maar huren deze om ze vervolgens in onderhuur te geven aan franchisenemers. Op deze wijze kan een franchisegever grip houden op zijn vestigingsnetwerk. Sommige organisaties hebben een eigen model dat zij gebruiken voor hun huurcontracten, maar in de praktijk wordt ook veelvuldig gebruik gemaakt van de modelhuurovereenkomsten en bijbehorende algemene bepalingen van de Raad voor Onroerende Zaken. De ROZ is een vereniging van brancheorganisaties van vastgoedeigenaren. Niet alle huurders zijn zich ervan bewust dat de ROZ-modellen vanuit de optiek van de verhuurder zijn opgesteld en eigenlijk helemaal niet gunstig voor huurders zijn. Het klakkeloos accepteren van het model door huurders kan in de praktijk tot onaangename en soms onverwachte kostenposten leiden. Het is dus van belang om bij het sluiten van de huurovereenkomst de "scherpe kanten" van de voorwaarden weg te onderhandelen. In het huidige economische klimaat lijken de mogelijkheden voor huurders om te onderhandelen over de standaardbepalingen groter dan voorheen.

Twee verschillende huurregimes
Het huurrecht voor bedrijfsruimte kent twee regimes. Afhankelijk van de overeengekomen bestemming geniet een huurder een bepaalde mate van wettelijke bescherming. De dwingende wettelijke regels die gelden voor middenstandsbedrijfsruimte (winkels en horeca) beschermen de huurder in hoge mate. Van de wettelijke regels voor overige bedrijfsruimte, zoals kantoorruimten, bedrijfshallen, praktijkruimten, kan gemakkelijker worden afgeweken. De ROZ heeft voor beide categorieën een modelhuurovereenkomst opgesteld. Voor beide modellen geldt dat deze zeer verhuurdersvriendelijk zijn en de grenzen opzoeken van hetgeen rechtsgeldig ten voordele van de verhuurder kan worden overeengekomen.

Het beste resultaat: de ROZ algemene bepalingen niet van toepassing
Aangezien met name de algemene bepalingen op bepaalde punten erg nadelig voor de huurder zijn, zou het beste onderhandelingsresultaat zijn om de algemene bepalingen volledig buiten toepassing te laten en terug te vallen op de wettelijke bepalingen die de huurder meer bescherming bieden. Echter, in de praktijk zal een verhuurder hiermee niet snel akkoord gaan.

Second best: welke bepalingen moeten eruit?
Om voor huurders toch een enigszins evenwichtig resultaat te bereiken, is het aan te bevelen om over de huurovereenkomst te onderhandelen en een deel van bepalingen uit te sluiten of te vervangen door gunstigere regelingen. In het navolgende zal een aantal onderwerpen worden genoemd die voor een huurder zeer ongunstig zijn geregeld in het ROZ-model.

Veranderingen en toevoegingen door de huurder
Franchiseorganisaties hechten vaak grote waarde aan een uniforme uitstraling van de winkels. Om die reden worden gehuurde panden, met name de gevel, vaak ingrijpend verbouwd. Op grond van het ROZ-model heeft een huurder schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig voor het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, tenzij het gaat om veranderingen die zonder schade en noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. Ook dient de huurder de verhuurder tijdig schriftelijk te informeren over elke verandering en toevoeging die huurder wenst door te voeren. In feite betekent dit laatste dat de verhuurder bij elk wissewasje schriftelijk op de hoogte moet worden gesteld. Dat is onwerkbaar. Daarnaast kan de verhuurder uiteraard toestemming onthouden waardoor de franchiseorganisatie het gehuurde niet op de gewenste manier kan inrichten. Het schrappen van dergelijke bepalingen is dan ook wenselijk. In ieder geval zou bij het sluiten van de huurovereenkomst reeds toestemming moeten worden verkregen voor verbouwingen die voortvloeien uit het algemeen beleid van de franchiseorganisatie ten aanzien van de uniforme uitstraling van haar vestigingen.

Daarnaast beseffen veel huurders niet dat zij verplicht zijn bij het einde van de huurovereenkomst alle aangebrachte wijzingen ongedaan te maken, ongeacht of deze al dan niet met toestemming van de verhuurder zijn aangebracht. Met name wanneer de huurder een verbouwing heeft uitgevoerd of een inbouwpakket heeft aangebracht (hetgeen veelal gebeurt bij cascoverhuur), kan dit een onaangename kostenpost opleveren. Een dergelijke bepaling zou op zijn minst moeten worden beperkt tot veranderingen waarvoor de verhuurder geen toestemming heeft gegeven of waarbij de verwijdering als nadere voorwaarde voor het verkrijgen van toestemming is gesteld.

Exploitatieverplichting
De ROZ-modellen bepalen dat een huurder verplicht is het gehuurde voortdurend, daadwerkelijk en zelf te gebruiken. Enerzijds wordt hiermee het recht om onder te verhuren uitgesloten, anderzijds betekent dit dat de huurder verplicht is in het gehuurde te exploiteren. Een verhuurder heeft belang bij exploitatie van het gehuurde. Indien het pand wordt gebruikt, kan het niet worden gekraakt en zal eventuele schade snel worden opgemerkt. Het pand raakt niet in verval. Een pand dat in gebruik is, vertegenwoordigt daarom een hogere waarde.

In feite komt dit er op neer dat wanneer een huurder niet meer in staat is het gehuurde te gebruiken, bijvoorbeeld vanwege een verliesgevende exploitatie, of de huurder het gehuurde niet meer wenst te gebruiken, bijvoorbeeld vanwege een verhuizing naar een nieuw pand, de verhuurder hem kan verplichten het gehuurde te blijven gebruiken conform de bestemming. Zonder toestemming van de verhuurder kan het pand ook niet aan een derde in gebruik worden gegeven. Huurders kunnen op die manier gedwongen worden hun winkel open te houden of werknemers in het pand te laten werken. Het is daarom aan te raden om op te nemen dat op de huurder geen exploitatieverplichting rust.

Onderhuur
De algemene bepalingen bevatten naast voorgaande bepaling nog een expliciet verbod om onder te verhuren. Voor franchiseorganisaties die hun vestigingen in onderhuur ter beschikking stellen, is essentieel dat zij te allen tijde het recht hebben om onder te verhuren aan franchisenemers. Het recht om te mogen onderverhuren (aan franchisenemers) zal daarom altijd in de huurovereenkomst moeten worden opgenomen.

Boetes, kosten en huurprijsverhoging
Tenslotte kennen de ROZ-modellen een algemene boetebepaling, waarbij een boete verschuldigd is bij het niet naleven van de voorschriften van de overeenkomst. Daarnaast bevat het model specifiek aan bepaalde concrete overtredingen gekoppelde boetebepalingen zoals bij niet toegestane onderhuur. Opvallend is dat deze boetebepalingen alleen aan de huurder een boete opleggen. Dergelijke boetebepalingen, met name de algemene, zouden moeten worden uitgesloten of voor beide partijen gelijk moeten zijn. Ook de verhuurder kan gemaakte afspraken niet nakomen. Het is dan redelijk dat ook hij een boete verbeurt.

Ook de in de ROZ-modellen opgenomen jaarlijkse huurprijsaanpassing is slechts eenzijdig belicht. Alleen een stijging van de huurprijs is mogelijk, een verlaging van huurprijs is uitgesloten. Niet ongebruikelijk is dat huurder en verhuurder overeenkomen dat onderhandelen over de mate waarin de indexering zal worden toegepast. Zo kan worden overeengekomen dat de indexering aan een bepaald maximum is gebonden.

Voorts is in het meest recente ROZ model voor winkelruimte opgenomen dat de huurder gehouden is om de verhuurder alle kosten, schade en rente te vergoeden ingeval de huurovereenkomst tussentijds eindigt, ook in geval van faillissement van huurder of aan huurder verleende surseance van betaling. Onder die kosten en schade wordt onder meer de verschuldigde huurprijs met omzetbelasting over de resterende overeengekomen huurtermijnen verstaan. Het kan natuurlijk zijn dat de verhuurder het pand vrij snel weer heeft verhuurd. In dat geval is het niet redelijk dat huurder alle resterende overeengekomen huurtermijnen nog moet betalen.

Conclusie
Deze voorbeelden laten zien dat het ROZ-model geen "middle of the road" model is dat na onderhandelingen tussen (organisaties) van huurders en verhuurders tot stand is gekomen. Het belang van de verhuurder staat centraal. Het is voor huurders dan ook niet aan te raden dit model "ongezien" te tekenen. Het woord zegt het al, als model c.q. leidraad kunnen het modelcontract en de bepalingen prima dienen, maar maatwerk en dus onderhandelen over het contract blijft geboden. De huidige huurdersmarkt biedt daarbij voor de huurder goede mogelijkheden!