Home / Publicaties / Koop of huur van een nieuw bedrijfspand: mogelijkheden...

Koop of huur van een nieuw bedrijfspand: mogelijkheden en aandachtspunten

19/11/2009

In deze tijden van recessie is het wellicht aantrekkelijk om een nieuw bedrijfspand te kopen of te huren, als de huur van uw huidige bedrijfspand afloopt. Met de grote leegstand van bedrijfsruimte in zowel de huur- als koopsector, kunt u juist nu misschien wel de stap met uw bedrijf maken die het nodig heeft.

Huur
Onderstaande uiteenzetting over uw huurmogelijkheden ziet op bedrijfsruimte als winkels, horeca, detailhandel etc., met een voor de consument toegankelijke ruimte. Dit is de zogeheten 'zuivere bedrijfsruimte'. Er is nog een categorie bedrijfsruimte, de 'overige bedrijfsruimte'. Hiervoor gelden andere regels. Als u wilt weten onder welk regime uw bedrijf valt, kunt u hierover contact met ons opnemen.

Indien u uw nieuwe pand wenst te huren, kunt u nu onder gunstige voorwaarden een huurcontract sluiten. Niet alleen de huurprijs kunt u beïnvloeden, maar ook de duur van de overeenkomst kan onderwerp van onderhandelingen zijn.

Duur van de huur
U kunt bijvoorbeeld een overeenkomst van 2 jaar of korter sluiten en die (tijdig) opzeggen, waarna geen verlenging plaatsvindt. Een contract voor 3 of 4 jaar is niet mogelijk. Een dergelijk contract geldt automatisch voor een periode van 5 jaar, die van rechtswege met 5 jaar verlengd wordt als u (of de verhuurder) de overeenkomst niet na 5 jaar (tijdig en formeel juist) opzegt.

U kunt bij een gunstige huurprijs ook een duur van tussen de 5 en 10 jaar afspreken. Als u (of de verhuurder) direct na het verstrijken van deze huurperiode de huur niet (tijdig en formeel juist) opzegt, wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd tot een termijn van 10 jaar voor de twee overeenkomsten samen. Als u dus voor 6 jaar bedrijfsruimte huurt wordt de overeenkomst (zonder opzegging) na afloop van deze periode voor 4 jaar verlengd.

Koop en huur: weet waar u naartoe verhuist
Een nieuwe bedrijfsruimte, of u die nou huurt of koopt, moet vanzelfsprekend aan uw wensen en eisen voldoen. Dat is in sommige gevallen minder vanzelfsprekend dan u denkt.

Sommige aspecten komen pas ná het sluiten van een huur- of koopovereenkomst aan het licht. Stel: u bent een koper van een oud, klassiek bedrijfspand. U wilt in het pand horeca vestigen. Op de begane grond wilt u een restaurant inrichten. De eerste verdieping wilt u gebruiken voor losse evenementen, besloten feestjes, recepties en dergelijke.

Na de levering van het pand en de ingebruikname van het pand, blijkt dat de eerste verdieping bouwkundig/constructief gezien, niet geschikt is om als ontvangstruimte dienst te doen. Daarmee is een sluitende exploitatie onmogelijk geworden. U zit dan in de problemen!

Allereerst is de vraag of u nog van de overeenkomst af zou kunnen. Het antwoord hangt ervan af. In dit soort gevallen wordt altijd een afweging gemaakt tussen de zogeheten 'mededelingsplicht' van de verkoper en de 'onderzoeksplicht' van de koper.

Dat betekent dat de verkoper aan de koper alles moet vertellen, waarvan hij weet dat die informatie essentieel is voor de koper. Aan de andere kant moet de koper zoveel mogelijk onderzoek trachten te doen naar omstandigheden waarvan hij weet dat die voor hem relevant kunnen zijn.

U kunt dan denken aan:
- Het onderzoeken van de bestemming van het object
- Het op laten maken van een bouwkundig rapport (indien u koopt)
- Het onderzoeken van de fysieke geschiktheid van het pand (kan bijvoorbeeld de vloer op zolder het archief dragen, dat u daar wenst te plaatsen)
- Zoveel mogelijk gerichte vragen stellen (het liefst per e-mail, dan ligt dat maar vast) aan de verkoper/verhuurder, waarvan het antwoord voor u relevant is.

Daarnaast is in een standaardkoopcontract vaak opgenomen dat het object geschikt is voor 'normaal gebruik'. Als u verstandig bent, laat u daarin opnemen wat voor u het gewenste gebruik is. Dan kan daar in de toekomst geen discussie over bestaan.

Moraal van het verhaal
Bij het huren/kopen van een nieuw bedrijfspand is het aan te raden te onderzoeken of het beoogde object, zowel juridisch, fysiek als bouwkundig gezien voor u geschikt is. Na het sluiten van een huur-/koopovereenkomst is een onderzoek vaak te laat. Een juridische procedure is geldverslindend en de uitkomst vaak onzeker.

Probeer om een zo volledig mogelijk beeld te vormen met de zaken in acht genomen die voor u relevant zijn. Schroomt u daarna vooral niet om eventueel garanties van de verkoper in het contract te laten zetten.

Want met een stukje wijsheid vóóraf, kan de toekomst van uw bedrijf er in een keer heel anders uitzien, dan dat u achteraf in een lastige, onzekere, juridische procedure terechtkomt.