Nederlandse uitleg 'vervaardiging' en 'vernieuwbouw' mogelijk te eng

Bij de overdracht van nieuwe gebouwen is 2 jaar lang btw verschuldigd, terwijl de aftrek van deze btw door de koper wordt vastgesteld aan de hand van het gebruik gedurende 10 jaar. Onder voorwaarden kan de koper een beroep doen op de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Hetzelfde geldt bij de levering c.q. verkrijging van een vernieuwbouwd pand, dat wil zeggen van vastgoed dat dusdanig is verbouwd dat in wezen een nieuw gebouw is vervaardigd. Volgens het Europese Hof – in de Poolse zaak Kozuba – kan een verbouwd pand echter sneller in de btw-heffing worden betrokken. Voor de Nederlandse vastgoedpraktijk zou dit betekenen dat overdrachtsbelasting kan worden bespaard. Btw-vrijgestelde afnemers zouden de btw-druk echter kunnen zien toenemen.

Het Kozuba-arrest (C-308/16)
Kozuba had een woongebouw dat zij in eigendom had gemoderniseerd en dit vervolgens verkocht en geleverd aan een derde. De vraag aan het Europese Hof was of btw was verschuldigd bij de overdracht van het pand, nu de renovatiekosten 55% van de oudbouwwaarde bedroegen. Polen heeft immers gebruik gemaakt van de mogelijkheid die de Richtlijn biedt om btw te heffen bij de levering van verbouwde panden en heeft als criterium gesteld dat de uitgaven van de verbetering ten minste 30% van de beginwaarde beslaan.

Volgens het Hof suggereert de term 'verbouwing' dat het betreffende gebouw "veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen". Voorts zegt het Hof dat van een verbouwd pand al sprake is wanneer de werkzaamheden voldoende zijn gevorderd en het gebouw vervolgens voor andere doeleinden kan worden gebruikt. De verbouwing lijkt dus niet per sé te moeten zijn afgerond.

Het Hof concludeert dat de nationale rechter moet nagaan of de onderhavige verbouwing heeft geleid tot een verandering van betekenis, maar geeft ook aan dat de aangebrachte wijzigingen – wegens hun omvang – eraan hebben kunnen bijdragen dat de omstandigheden waaronder het pand wordt betrokken aanzienlijk zijn veranderd.

Vervaardiging
Nederland heeft, net als Polen, gebruik gemaakt om btw te heffen ten aanzien van vernieuwbouwde panden. In Nederland is daarvoor vereist dat de verbouwing heeft geleid tot de vervaardiging van een in wezen nieuw gebouw. De Hoge Raad geeft een – naar onze mening – bouwkundige invulling aan het begrip 'vervaardiging' en komt pas tot de conclusie dat vernieuwbouw is gepleegd als de dragende constructie is gewijzigd. In de praktijk komen wij in de laatste jaren tegen dat transformaties van bijvoorbeeld kantoren naar woningen, waarbij de draagconstructie in stand blijft, doorgaans niet worden aangemerkt als een vervaardiging.

Gevolgen voor de Nederlandse vastgoedpraktijk
Hoewel Lidstaten de mogelijkheid hebben om de criteria rondom vernieuwbouw vast te stellen, is die vrijheid niet ongelimiteerd. De nationale invulling moet volgens het Europese Hof immers recht doen aan het begrip 'verbouwing' in de Btw-richtlijn en de uitleg die zij daaraan geeft. Op basis van het Kozuba-arrest lijkt het erop dat voor het begrip 'verbouwing' meer waarde moet worden gehecht aan de wijziging van de gebruiksmogelijkheden of ingrijpende aanpassingen, dan (enkel) aan de constructie.

In het geval dat een ingrijpende verbouwing niet leidt tot een vervaardiging, zou een ondernemer wellicht een beroep kunnen doen op richtlijnconforme uitleg van de Nederlandse wet of op rechtstreekse toepassing van de richtlijn. Als btw-heffing ongewenst is, blijft de vraag of het Nederlandse begrip 'vervaardiging' enger is dan de Europese term 'verbouwing' en of een ondernemer op de bestaande invulling van ons nationale begrip mag vertrouwen.