Perceel met oude funderingsresten kwalificeert als bouwterrein

Onlangs heeft Hof Arnhem-Leeuwarden uitspraak gedaan in een zaak over de fiscale kwalificatie van een perceel grond, waarin zich oude funderingsresten bevonden. Volgens de verkoper was het perceel bebouwd met een oud gebouw (de oude fundering), zodat de overdracht was vrijgesteld van btw en belast met overdrachtsbelasting. Omdat de fundering op zichzelf geen functie meer had en ook niet zou worden aangewend voor de geplande nieuwbouw, achtte het Hof het perceel echter onbebouwd. Aangezien er een ook een omgevingsvergunning was verleend, moest het onbebouwde terrein voorts als bouwterrein worden aangemerkt.

Bouwterrein

Een perceel wordt wettelijk als btw-bouwterrein aangemerkt als het onbebouwd is en daarnaast bewerkingen hebben plaatsgevonden, voorzieningen zijn getroffen of een omgevingsvergunning is verleend, met het oog op de toekomstige bebouwing. Bij de kwalificatie wordt niet alleen gekeken naar de toestand van het terrein op het moment van de overdracht, maar ook naar de contractuele afspraken die verkoper en koper zijn overeengekomen. Als de verkoper zich bijvoorbeeld jegens de koper heeft verplicht om na de overdracht sloop- en/of bewerkingshandelingen te verrichten, dan worden deze latere handelingen meegenomen in de beoordeling. Er kan dan toch al sprake zijn van de levering van een bouwterrein, ook al bevinden zich op het moment van overdracht nog opstallen op het terrein of is de grond nog niet bewerkt. Voor de bepaling van de fiscale status moet immers worden gekeken naar het terrein dat partijen beogen op te (laten) leveren. Is een levering in de overdrachtsbelastingsfeer wenselijk, dan dient niet de verkoper maar de koper het perceel bouwrijp te maken (en eventuele opstallen te slopen).

Onbebouwd

In de onderhavige zaak bevonden zich op het tijdstip van overdracht nog funderingsresten in de grond. Daarnaast had verkoper zich niet jegens koper verplicht deze resten te verwijderen. Partijen zijn dus overeengekomen dat een perceel met een oude fundering wordt geleverd. De vraag is dan of deze fundering belet dat het terrein wordt aangemerkt als bouwterrein, of dat het terrein – ondanks de funderingsresten – onbebouwd is. Volgens Hof Arnhem-Leeuwarden moet voor de beantwoording van deze vraag worden gekeken naar hetgeen bij de levering van het perceel beoogd is. Het Hof stelt vast dat het niet de bedoeling van partijen is geweest om de achtergebleven fundering te gebruiken als fundering van het toekomstige appartementencomplex. De fundering had geen zelfstandige betekenis, noch op zichzelf bezien noch met het oog op toekomstige bebouwing: de resten moest immers ten behoeve van de nieuwbouw worden verwijderd. Het Hof concludeert dan ook dat de fundering niet als bouwwerk kan worden aangemerkt en dat er onbebouwde grond is geleverd. Doordat er een omgevingsvergunning is verleend is fiscaal gezien sprake van een bouwterrein en is de levering btw-belast. Dit zou volgens het Hof overigens anders kunnen zijn als de koper op het moment van de levering de intentie hadden een nieuw gebouw op de oude fundering te realiseren.

Conclusie

Hof Arnhem-Leeuwarden lijkt het begrip onbebouwde grond in deze zaak op te rekken. Oude funderingsresten, die geen zelfstandige functie meer hebben, worden niet (meer) als bouwwerk aangemerkt. De vraag is of het Hof tot eenzelfde conclusie zou zijn gekomen als meer van het oude pand overeind stond. En wat als de sloop in het geheel nog niet was aangevangen, maar de koper aannemelijk had kunnen maken dat hij de het pand volledig zou slopen? Zou er - in de visie van het Hof - dan ook al sprake kunnen zijn van een btw-bouwterrein? Deze vragen liggen echter niet voor de rechter. Vooralsnog kunnen we slechts aanraden dat verkoper zo min mogelijk sloophandelingen verricht, wil een terrein in de overdrachtsbelastingsfeer blijven.