Transformatiemogelijkheden verruimd per 1 november 2014

Per 1 november a.s. treedt een wijziging van het Besluit omgevingsrecht (Bor) in werking. De wijzigingen zijn gericht op verbetering en het wegnemen van knelpunten binnen het bestaande stelsel van het omgevingsrecht. Zo wordt de regeling voor omgevingsvergunningvrij bouwen gewijzigd met als doel deze eenvoudiger en beter uitvoerbaar te maken. Ook worden de mogelijkheden voor het plaatsen van mantelzorgwoningen vereenvoudigd. In deze bijdrage wordt aandacht besteed aan de wijzingen die bedoeld zijn om het eenvoudiger te maken om leegstaande kantoorgebouwen en andere gebouwen (al dan niet tijdelijk) een andere maatschappelijk gewenste functie te geven en de mogelijkheden te verruimen voor het realiseren van (tijdelijke) studentenhuisvestiging, (tijdelijke) huisvesting van arbeidsmigranten en andere (tijdelijk) gewenste functies.

Tijdelijke bouwwerken

Voor tijdelijke bouwwerken kan vanaf 1 november 2014 een omgevingsvergunning voor bouwen worden verleend van maximaal 15 jaar. Is vergunning verleend voor een kortere termijn dan 15 jaar, dan kan het bevoegd gezag tussentijds beslissen om de termijn in de vergunning te verlengen naar in totaal maximaal 15 jaar; het bouwwerk mag niet langer dan 15 jaar aanwezig zijn (aanpassing artikel 5.16 Bor). Ook is de eis, dat het moet gaan om een bouwwerk dat voorziet in een 'tijdelijke behoefte' vervallen.

Tot 1 november 2014 kon een vergunning voor een tijdelijk bouwwerk voor maximaal 5 jaar worden verleend. Daarbij moet wel worden opgemerkt, dat dit voor woningen weliswaar ook de maximale termijn was, maar deze restrictie niet gold voor andere bouwwerken, waardoor daarvoor telkens opnieuw een tijdelijke vergunning van maximaal 5 jaar kon worden verleend. Daaraan wordt nu een einde gemaakt, vanaf 1 november 2014 geldt voor alle tijdelijke bouwwerken een maximale termijn van 15 jaar.

Reden waarom grenzen zijn gesteld aan de termijn van instandhouding van tijdelijke bouwwerken is dat voor tijdelijke bouwwerken minder zware eisen gelden dan voor bouwwerken met een permanent karakter. Zo hoeft een tijdelijk bouwwerk slechts te voldoen aan de in het Bouwbesluit 2013 opgenomen eisen voor tijdelijke bouw, een kwaliteitsniveau dat lager ligt dan het reguliere nieuwbouwniveau. Voorts geldt dat voor een tijdelijk bouwwerk (mits geen seizoensgebonden bouwwerk) geen welstandsadvies vereist is.

De bedoeling van de verlenging van 5 naar 15 jaar is om hiermee de mogelijkheden te verruimen voor het realiseren van tijdelijke studentenhuisvestiging, tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten en tijdelijke bouw in krimpgebieden. Ook is deze wijziging bedoeld om belemmeringen weg te nemen voor de bouw van mantelzorgwoningen. Let op: als die functies in strijd zijn met het vigerende bestemmingsplan of de beheersverordening, dan is daarvoor ook een vergunning voor planologisch strijdig gebruik vereist. De wijzigingen met betrekking tot tijdelijk planologisch strijdig gebruik worden hierna toegelicht.

Wil men na 15 jaar het bouwwerk toch langer op de desbetreffende plaats aanwezig laten zijn, dan is hiervoor een nieuwe omgevingsvergunning voor het bouwen nodig, waarbij het bouwwerk dan moet voldoen aan de nieuwbouweisen uit het Bouwbesluit 2013 en er, in beginsel, ook een welstandsadvies vereist is. Indien na 15 jaar geen nieuwe vergunning kan worden verleend, moet de vergunninghouder de bestaande toestand herstellen en het tijdelijke bouwwerken verwijderen. Het bevoegd gezag kan terzake zonodig handhavend optreden.

Tijdelijk afwijken bestemmingspla

De maximale duur van 5 jaar voor tijdelijk strijdig planologisch gebruik wordt losgelaten, er geldt geen maximale termijn meer. Artikel 5.18 Bor vervalt grotendeels, waardoor het bevoegd gezag vrij is om in een vergunning voor gebruik in strijd met het bestemmingsplan of beheersverordening te bepalen dat de desbetreffende activiteit voor onbepaalde of slechts voor bepaalde tijdsduur is toegestaan. In het algemeen kan gesteld worden dat hoe langer een strijdige activiteit wordt toegestaan, hoe zwaarder de eisen zijn die gesteld worden aan de motivering van het besluit. Voor een vergunning waarin een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan wordt toegestaan (artikel 2.1 lid 1 onder c juncto 2.12 lid 2 Wabo) geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure, maar is geen goede ruimtelijke onderbouwing (een document dat veel lijkt op de toelichting bij een bestemmingsplan en vaak de nodige kosten met zich brengt, vanwege alle onderzoeken die gedaan moeten worden) vereist.

Net als bij de tijdelijke vergunning voor bouwen, vervalt ook hier de eis dat een tijdelijke vergunning voor afwijking van het bestemmingsplan alleen verleend kan worden als het gaat om een 'tijdelijke behoefte'. De eis van een 'tijdelijke behoefte' werd in de rechtspraak strikt gehanteerd en menige vergunning voor tijdelijk strijdig planologisch gebruik is hierop in het verleden gesneuveld. Alleen als ten tijde van het nemen van het besluit, op basis van concrete en objectieve gegevens aannemelijk was dat aan de activiteit slechts behoefte bestond voor de duur waarvoor de vergunning werd verleend, kon een tijdelijke vergunning worden verleend. Die eis vervalt. Er hoeft nu niet meer te worden aangetoond dat aan die activiteit na afloop van de vergunningtermijn geen behoefte meer bestaat. Er is alleen nog vereist dat het feitelijk mogelijk en aannemelijk is, dat de activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd. Dit betekent dat bijvoorbeeld vergunning kan worden
verleend voor het realiseren van studentenhuisvesting in een leegstaand kantoorpand voor 10 jaar, terwijl het goed mogelijk is dat ook na 10 jaar nog behoefte zal zijn aan studentenhuisvesting en nog niet aan te geven is wat er daarna met het pand zal gebeuren. In een dergelijke situatie kon voorheen, vanwege de eis dat het moest gaan om een 'tijdelijke behoefte', geen vergunning worden verleend. Met deze wijziging is nog slechts van belang dat het gebruik van het gebouw ten behoeve van studentenhuisvesting na afloop van de gestelde termijn daadwerkelijk kan en zal worden beëindigd. Hierna wordt toegelicht dat vanaf 1 november 2014 voor het genoemde voorbeeld van studenthuisvesting in een bestaand pand in beginsel nog een eenvoudigere procedure gevolgd kan worden. De procedure voor het tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan of de beheersverordening zal vanwege die wijziging vooral nog van belang zijn als het bouwwerk, waarin die tijdelijke functie moet worden gevestigd,
nog moet worden gerealiseerd. Als het gaat om een bestaand pand zal vanaf 1 november 2014 veelal van de hierna te bespreken mogelijkheid gebruik gemaakt kunnen worden.

Wijziging gebruik bestaande gebouwen

Vanaf 1 november 2014 wordt het eenvoudiger om bestaande gebouwen (al dan niet tijdelijk) te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan of de beheersverordening. In artikel 4 van Bijlage II Bor (planologische kruimellijst) is in onderdeel 9 een regeling opgenomen voor een gebruikswijziging van bestaande bouwwerken. De criteria daarvoor zijn dat het moet gaan om een bouwwerk binnen de bebouwde kom, de wijziging beperkt moet zijn tot maximaal 1500m², alleen gepaard mag gaan met inpandige bouwactiviteiten en het aantal woningen gelijk moet blijven. Deze bepaling wordt zodanig gewijzigd dat in aanzienlijk meer gevallen van deze bepaling gebruik kan worden gemaakt.

De oppervlaktebeperking van 1500m² vervalt. Voor wijzigingen van het gebruik van bestaande bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan of beheersverordening geldt geen oppervlaktebeperking meer. Ook de beperking dat het aantal woningen gelijk moet blijven vervalt

De wijziging van het gebruik van bestaande bouwwerken mag gepaard gaan met bouwactiviteiten, mits daarbij het bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet worden vergroot. De term 'inpandige bouwactiviteiten' is vervallen om duidelijk te maken dat ook wijzigingen aan bijvoorbeeld de gevel zijn toegestaan. Verder is toegevoegd dat ook een wijziging van het gebruik van het bij het bouwwerk behorende terrein onder de reikwijdte van deze bepaling valt.

Door deze wijzigingen wordt het bijvoorbeeld mogelijk om, met toepassing van deze bepaling, in leegstaande kantoorgebouwen studentenhuisvesting of zorgwoningen te realiseren.

Als het gaat om bouwwerken buiten de bebouwde kom is de gebruikswijziging beperkt tot een logiesfunctie voor werknemers, waarbij het veelal zal gaan om het bieden van logies (tijdelijk onderdak) aan arbeidsmigranten.

Voordeel van toepassing van deze afwijkingsprocedure is dat hiervoor de reguliere voorbereidingsprocedure geldt, waarvoor een termijn van maximaal 8 weken staat, die eenmalig met maximaal 6 weken kan worden verlengd. Bovendien heeft toepassing hiervan als voordeel dat de initiatiefnemer geen 'ruimtelijke onderbouwing' hoeft aan te leveren, die kostbaar en tijdrovend kan zijn. Kortom, een belangrijke verruiming waarmee de transformatie van leegstaande gebouwen aanzienlijk wordt vergemakkelijkt.

Kortom, met deze wijzigingen worden de mogelijkheden voor het realiseren van gebruikswijzigingen van bestaande panden en het plaatsen van tijdelijke bouwwerken aanzienlijk verruimd.