Wijziging van de splitsingsakte. Wat te doen als niet álle leden dat willen?

De waarde van een appartementsrecht wordt mede bepaald door de inhoud van de splitsingsakte. Voorbeelden van in de splitsingsakte opgenomen waardebepalende regelingen zijn: verhuren met of zonder toestemming van het bestuur, de verdeling tussen privédelen en algemene delen, de bestemming waarvoor de privédelen mogen worden gebruikt en de hoogte van de verplichte bijdrage aan de VVE.

Wijziging van de splitsingsakte kan indien álle appartementsrechteigenaars daarmee instemmen. Het is voor het bestuur van de VVE echter ook mogelijk de splitsingsakte te wijzigen als niét alle appartementsrechteigenaars daarmee instemmen; alsdan is ten minste een vier vijfde meerderheid (behoudens afwijking in de splitsingsakte) van het totaal aantal mogelijk uit te brengen stemmen nodig. Voor een wijziging is hoe dan ook toestemming van de beperkt gerechtigden, beslagleggers, eventueel de grondeigenaar en gerechtigden tot erfdienstbaarheden die bekort worden nodig.

Wat is de positie van de appartementsrechteigenaars die niet hebben ingestemd indien zij het niet eens zijn met de wijziging? Wat kan zo een appartementsrechteigenaar ondernemen en wat heeft de VVE te verwachten?

Mogelijke acties naar aanleiding van een niet unaniem gedragen splitsingswijziging

Overleg

De appartementsrechteigenaar die niet heeft ingestemd en het bestuur van de VVE kunnen uiteraard eerst in overleg treden. Partijen kunnen trachten tot een oplossing te komen voor de bezwaren die de appartementseigenaar heeft tegen de wijziging door bijvoorbeeld een schadevergoeding of andersoortige compensatie.

Dat overleg moet, bezien vanuit de zijde van de appartementsrechteigenaar, niet te lang duren. Levert overleg geen resultaat op, dan kan de gerechtelijke weg worden bewandeld om het besluit tot wijziging ongedaan te maken. Twee van die mogelijkheden lichten wij hier kort toe (een beroep op nietigheid behandelen wij hier niet).

Mogelijkheid 1

Indien het besluit is genomen in strijd is met de wet of de statuten of de redelijkheid en billijkheid kan het mogelijk vernietigbaar zijn. Bijvoorbeeld: een besluit dat niet conform de regels omtrent besluitvorming in de statuten is genomen, een splitsingswijziging waarmee het stemrecht onevenredig wordt beperkt of een onredelijke wijziging van de verdeling van de VVE-bijdrage over de verschillende appartementsrechteigenaren.

In deze gevallen moet binnen 1 maand na de dag waarop de appartementsrechteigenaar op de hoogte is geraakt of kon raken van het besluit een verzoek tot vernietiging worden gericht aan de kantonrechter van het arrondissement waarin het gebouw is gelegen. Of de betreffende appartementsrechteigenaar zelf betrokken was bij de besluitvorming omtrent de wijziging is daarbij in beginsel niet relevant. Voor de aanvang van de voornoemde termijn kan dit wel relevant zijn. Die termijn gaat lopen op het moment waarop de appartementsrechteigenaar van het besluit kennis kon nemen. Dat moment valt niet per se samen met het moment waarop de appartementsrechteigenaar de notulen waarin het besluit is uitgewerkt ontving, maar kan ook zijn het moment waarop de appartementsrechteigenaar ter vergadering al kennisnam van het besluit.

Mogelijkheid 2

Indien het besluit om de splitsingsakte te wijzigen weliswaar juist is genomen, maar de appartementsrechteigenaar het met de inhoud daarvan niet eens is, moet (behoudens stuiting) binnen drie maanden actie worden ondernomen door de appartementsrechteigenaar. Deze termijn vangt aan op de dag nadat het besluit tot wijziging is genomen. Dit kan alleen als de appartementsrechteigenaar zelf niet vóór het besluit heeft gestemd of heeft laten stemmen. Die drie maanden gaan lopen vanaf de dag na de datum van het besluit. Niet dus pas op het moment dat de appartementsrechteigenaar van het besluit kennis neemt of de wijziging van de splitsingsakte door de notaris is ingeschreven.

Binnen voornoemde drie maanden moet de appartementsrechteigenaar een dagvaarding laten betekenen bij het bestuur van de VVE. De appartementsrechteigenaar moet zich in die gerechtelijke procedure verplicht laten bijstaan door een advocaat.

Wij adviseren het bestuur van de VVE om de volmacht tot wijziging van de splitsingsakte niet eerder dan 3 maanden na het nemen van het besluit tot wijziging van de splitsingsakte af te geven. Indien een dagvaarding is betekend binnen drie maanden na het nemen van het besluit adviseren wij om een volmacht pas af te geven nadat het vonnis in die zaak onherroepelijk is geworden.

In een gerechtelijke procedure zal de rechter beoordelen of het besluit tot wijziging van de splitsingsakte stand kan houden of niet. Het uitgangspunt is dat de appartementsrechteigenaar in het gelijk wordt gesteld: indien die het niet eens is met de wijziging van de splitsingsakte, wordt het besluit daartoe in beginsel vernietigd en gaat de wijziging niet door.

Dat is alleen anders indien de appartementsrechteigenaar door de wijziging van de splitsingsakte geen schade lijdt of een redelijke schadevergoeding ontvangt. In dat geval kan de rechter de vordering tot vernietiging van het VVE-besluit afwijzen. Onder meer het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25 juni 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:4467) oordeelde dat weinig rekbaar omgegaan moet worden met de beide afwijzingsgronden: schade moet gecompenseerd worden, anders is de wijziging niet toegestaan is veelal het oordeel.

Advies

Het verdient aanbeveling om in het geval van een splitsingswijziging tijdig professioneel advies in te winnen, de termijnen zijn immers kort en onjuist handelen kan onwenselijke gevolgen hebben, zowel voor de VVE als voor de appartementsrechteigenaar.