Home / Publications / Predlagane spremembe nepremičninske izvršbe

Predlagane spremembe nepremičninske izvršbe

2014-04

Dne 8. maja 2014 je Vlada Republike Slovenije predložila Državnemu zboru v obravnavo po rednem postopku predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o izvrši in zavarovanju (»ZIZ-J«).

Praksa je pokazala, da je nepremičninska izvršba premalo učinkovita, saj je zapletena in dolgotrajna, dosežena cena pa je praviloma bistveno nižja od ocenjene vrednosti. Prav tako se nepremičnine v praksi na prvem naroku ne prodajo. Še posebej so neuspešne javne dražbe posameznih, ločenih solastniških deležev. Veljavni zakon omogoča samo prodajo nepremičnin na javni dražbi in prodajo na podlagi neposredne pogodbe, pri čemer se slednja v praksi izjemno redko uporablja. Problematična je predvsem prodaja nepremičnin, ki so obremenjene z zemljiškim dolgom, saj imetnik zemljiškega pisma ni znan vse do uveljavitve svojega poplačilnega upravičenja. Če sodišču po stanju iz spisov in po podatkih zemljiške knjige oziroma drugih okoliščin ni znano, kdo je upnik zemljiškega dolga, sodišče znesek, ki pripada upniku zemljiškega dolga, hrani zanj na računu sodnih pologov za obdobje do 5 let. Navedeno pomeni, da preostali upniki v vmesnem času ne morejo izpodbijati ali uveljavljati ničnosti ustanovitve ali prenosa zemljiškega dolga in posledično ne morejo priti do poplačila svojih terjatev.

Zaradi navedenih razlogov je temeljni cilj predlagane novele izboljšanje ureditve nepremičninske izvršbe z namenom pospešiti postopek in ustvariti boljše pogoje za prodajo nepremičnin ter omogočiti preglednejši in hitrejši postopek izvršbe na nepremičnine, ki so obremenjene z zemljiškim dolgom.

Novela za izboljšanje ureditve nepremičninske izvršbe predlaga naslednje rešitve:

  • predlog zakona dopušča, da je izklicna cena na prvi javni dražbi 70 % ugotovljene vrednosti nepremičnine in ne več 100 %;
  • na predlog katerega koli upnika – ob pogoju, da preostali upniki, zastavni upniki in upniki zemljiškega dolga ne nasprotujejo - bo nepremičnino možno prodati na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb, kar sledi ureditvi v Zakonu o finančnih zavarovanjih in Zakonu o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju;
  • predlagana je ukinitev tretjega naroka za javno dražbo, kar pomeni da se izvršba na nepremičnino ustavi, če se nepremičnina ne proda na drugi javni dražbi;
  • predlog zakona prinaša možnost, da se v primerih, ko je predmet izvršbe posamezni solastniški delež, proda celotna nepremičnina (torej vsi solastniški deleži), če se s tem strinjajo vsi solastniki;
  • ukinja se pravno sredstvo pritožbe zoper sklep o domiku, pritožbene razloge, ki se uveljavljajo zoper sklep o domiku, lahko stranke in udeleženci po predlagani ureditvi uveljavljajo v pritožbi zoper sklep o izročitvi nepremičnine kupcu;
  • uvaja se dodatno opozorilo dolžniku o njegovih zakonskih možnostih glede izvršbe na drugo nepremičnino ali na druga sredstva, kot dodatno varstvo dolžnika;
  • spreminjajo se določbe, ki urejajo institut varščine, in sicer tako da se jasno določa, da ko do sklenitve pogodbe ne pride iz razlogov, ki so na strani kupca, se varščina kupcu ne vrne, temveč se razdeli med upnike, in da morajo varščino položiti tudi solastniki, ki želijo na javni dražbi uveljaviti svojo predkupno pravico;
  • predlagana je obvezna prijava terjatve tudi s strani zastavnih upnikov in imetnikov zemljiškega pisma najkasneje do razdelitvenega naroka. Zastavni upnik, ki ne priglasi svoje terjatve pravočasno v postopku izvršbe na nepremičnino, na kateri ima zastavno pravico, ne izgubi terjatve, ki jo ima do dolžnika, izgubi pa zastavno pravico na predmetni nepremični, torej upravičenje do poplačila iz vrednosti prav te (zastavljene) nepremičnine.
  • novela uvaja poseben oklicni postopek za imetnike zemljiškega pisma, po katerem mora imetnik zemljiškega pisma v roku 3 mesecev od objave oklica sodišču posredovati svoje podatke in izročiti izvirnik zemljiškega pisma, v nasprotnem primeru nastopi domneva, da je imetnik zemljiškega pisma lastnik nepremičnine;
  • s predlagano ureditvijo se določa, da začne rok za vložitev tožbe za izpodbijanje dolžnikovih pravnih dejanj ustanovitve in razpolaganja z zemljiškim dolgom in z njim povezanih zahtevkov teči z dnem razkritja imetnika zemljiškega pisma.

Za učinkovito poplačilo upnikovih terjatev je potreben tudi učinkovit in hiter izvršilni postopek, zato večino predlaganih rešitev pozdravljamo.