M &  A boomt, bei CMS erst recht! CMS Real Estate Deal Point Study 2011

Gemeinsam mit unseren Kollegen von CMS Hasche Sigle haben wir ca. 250 Transaktionen in den Märkten Deutschland, Österreich, Polen, Kroatien und Bulgarien, an welchen CMS in den Jahren zwischen 2007 und Mitte 2011 als rechtlicher Berater beteiligt war, analysiert und Vertragsklauseln – sog. Deal Points – systematisch untersucht. Den Nutzen für unsere Klienten sehen wir u.a. darin, dass die Ergebnisse der Studie in Vertragsverhandlungen einfließen können und die eigene Verhandlungsposition plausibilisiert werden kann.

Die Ergebnisse zeigen klare Trends in den untersuchten Kategorien Deal-Anzahl, Transaktionsvolumen, Asset-Klassen, Kaufpreis, Fremdfinanzierung, Gewährleistungen und Haftungen sowie Haftungsbeschränkungen.

Der durch die Insolvenz der Lehman Brothers (mit)verursachte Wirtschaftsabschwung hat zu einer deutlichen Reduktion der Transaktionen und auch der Transaktionsvolumina geführt. Im Jahr 2010 und im ersten Halbjahr 2011 konnte allerdings eine deutliche Erholung festgestellt werden. Sowohl die Anzahl der Deals als auch die Zahl an Deals mit großen Volumina stiegen in dieser Periode stark an. Interessant wird allerdings sein, wie sich der Transaktionsmarkt in den nächsten Monaten entwickeln wird.

Verglichen mit 2008 ist in den Jahren 2010 und 2011 auch der Anteil an Portfoliotransaktionen wieder gestiegen. Im selben Zeitraum hat sich der Anteil an Retail-Transaktionen (Einzelhandel) mehr als verdoppelt, während der Anteil an Office-Transaktionen (Büro) in etwa gleich blieb.

Der Wirtschaftsabschwung spiegelt sich auch im fremdfinanzierten Anteil der Kaufpreise wider. Während sich der Anteil des fremdfinanzierten Kaufpreises in der zweiten Jahreshälfte 2008 auf nur 18 % belief, lag er 2009 bei durchschnittlich 46 %, 2010 bei 49 % und in der ersten Jahreshälfte 2011 sogar bei 76 %. Es steht allerdings zu befürchten, dass sich der Anteil aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Entwicklungen wieder stark reduziert.

Seit Mitte 2009 werden auch wieder vermehrt verkäuferfreundliche Vertragsbestimmungen wie z.B. de-minimis und basket-Bestimmungen (Bagatellgrenzen) in die Transaktionsverträge aufgenommen. Ebenso werden wieder vermehrt Haftungsobergrenzen (caps) vereinbart. Auch werden wieder kürzere Gewährleistungsfristen vereinbart. So ist der Anteil an Haftungsfristen von mehr als 24 Monaten seit der Jahreswende 2009/2010 um die Hälfte zurückgegangen. Im gleichen Zeitraum sind die Transaktionen mit kurzen Verjährungsfristen von sechs bis zwölf Monaten von 7 % auf 25 % gestiegen.

Eine ausführliche Darstellung der Ergebnisse können wir Ihnen auf Wunsch gerne zukommen lassen.