Wenn Immobilien für Stifter richtig teuer werden

Der Verfassungsgerichtshof hat die Berechnung der grundbücherlichen Eintragungsgebühr auf Basis der veralteten Einheitswerte als verfassungswidrig aufgehoben (VfGH Erkenntnis vom 21.9.2011, G 34/11, G 35/11).

Mit Beschluss vom 13.06.2012 hat der Verfassungsgerichtshof nun auch ein Prüfungsverfahren bezüglich Grunderwerbsteuer eingeleitet (VfGH B-35/12-10). Es ist sehr wahrscheinlich, dass die veralteten Einheitswerte auch bei der Grunderwerbsteuer gekippt werden.

Der Gesetzgeber hat eine Frist bis 31.12.2012, um die Bemessungsgrundlage für die grundbücherliche Eintragungsgebühr neu zu regeln. Es könnte etwa zu folgenden Neuregelungen kommen:

• Neufestsetzung der Einheitswerte: Dies hätte aus Sicht des Fiskus den Nachteil, dass dieses Verfahren flächendeckend für ganz Österreich mit enormen Verwaltungskosten für die Finanzämter verbunden wäre und lange dauern würde.
• Anknüpfung am Verkehrswert: Wenn sich die Eintragungsgebühr künftig vom Verkehrswert bemisst, müssten Sachverständigengutachten eingeholt werden, um den Verkehrswert nachzuweisen, was für die Stifter oder Privatstiftungen mit hohen Kosten verbunden wäre.

Es wurde politisch bisher offenbar keine Einigung erzielt, sodass derzeit noch nicht abgeschätzt werden kann, welche Bemessungsgrundlage künftig heranzuziehen ist.

Die jüngsten Entwicklungen verheißen für die Stifter jedenfalls nichts Gutes: Es muss damit gerechnet werden, dass die Einbringung von Immobilien in Privatstiftungen künftig viel teuer wird: Egal, ob eine Neubewertung der Einheitswerte kommt oder der tatsächliche Verkehrswert in Zukunft als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr heranzuziehen ist, die niedrigen Einheitswerte werden es jedenfalls nicht mehr sein.

Aus Sicht des Stifters kann es von Vorteil sein, Immobilien in die Privatstiftung zu übertragen: Einerseits wird das Familienvermögen zusammengehalten und nicht durch Erbfolge zersplittert, andererseits ist der Verkauf von Immobilien durch die Privatstiftung unter bestimmten Umständen seit 1.4.2012 steuerlich vorteilhafter: Während der Verkauf von Immobilien im Privatvermögen grundsätzlich einer 25%-igen Einkommensteuer unterliegt, fällt bei Verkauf durch die Privatstiftung 25% Zwischensteuer an, die an die Privatstiftung rückerstattet wird, wenn kapitalertragsteuerpflichtige Zuwendungen durch die Privatstiftung an Begünstigte erfolgen. Die Zwischensteuer stellt somit im Gegensatz zur Einkommensteuer keine endgültige Steuerbelastung dar.

Tipp

Aufgrund der drohenden Erhöhung der Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr bei der Einbringung von Immobilien in Privatstiftung sollten Stifter überlegen, Immobilien möglichst rasch, solange noch die alte Rechtslage gilt, in ihre Privatstiftung zu übertragen.

Dieser Artikel ist am 29.08.2012 im Wirtschaftsblatt erschienen.