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Apoyo a arrendatarios de locales de negocio en Cataluña por el DL 34/2020 del 20 de octubre

Post Jurídico | Noviembre 2020

Nerea Sanz

Principales claves del Decreto Ley 34/2020 publicado el 20 de octubre para el apoyo a arrendatarios de locales de negocio en Cataluña.

Con la publicación del polémico Decreto Ley 34/2020 , desde el pasado 22 de octubre Cataluña es la primera Comunidad Autónoma en aplicar de manera automática la cláusula “rebus sic stantibus” en caso de que los arrendatarios de locales de negocio no alcancen un acuerdo con los propietarios tendente a la modificación razonable y equitativa de las condiciones económicas del contrato de arrendamiento en el marco de la actual crisis sanitaria.

El pasado 22 de octubre entró en vigor el “Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados” aprobado por el Consejo Ejecutivo de la Generalidad de Cataluña (el “DL 34/2020” o el “DL”). 

Según su exposición de motivos, el DL 34/2020 tiene su fundamento en la urgencia de aprobar medidas jurídicas de apoyo a la actividad económica destinadas a restablecer el posible desequilibrio económico sobrevenido en contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la actividad comercial o industrial como consecuencia de las restricciones impuestas por los organismos competentes para frenar la pandemia y que afectan al aprovechamiento material de los mismos. Para ello, aunque el DL invita a la negociación entre el arrendador y el arrendatario invocando el principio de autonomía de la voluntad de las partes, el texto recoge una serie de medidas imperativas para el arrendador que se aplicarán en el supuesto de que la negociación no prospere. 

Las medidas recogidas por esta norma se tratan de una solución expeditiva en línea con los fundamentos de la tan controvertida cláusula “rebus sic stantibus” destinada al restablecimiento del equilibrio contractual sobrevenido y aplicada hasta ahora por los tribunales de manera excepcional y restrictiva por su falta de regulación en el ordenamiento jurídico español. En este sentido, la Disposición Final Primera del DL es toda una declaración de intenciones al establecer la obligación del Gobierno de la Generalidad de regular esta figura jurídica en el plazo máximo de dos años para su aplicación con carácter general. 

La aprobación de esta norma no ha quedado exenta de polémica al cuestionarse su constitucionalidad por invasión de competencias exclusivas del Estado así como porque pudiera contradecir el principio constitucional de la irretroactividad de las normas (como se verá, al dejar sin efecto acuerdos alcanzados por las partes con anterioridad a su entrada en vigor). No obstante, parece que los indicios apuntan a que el Parlamento de Cataluña se pronunciará a favor de la convalidación del texto.

Sin entrar en valoraciones, a continuación se responden a las principales cuestiones en relación con la aplicación de este DL 34/2020:

- ¿Qué arrendatarios podrán acogerse a las medidas?

Arrendatarios con contratos de arrendamiento suscritos a partir del 1 de enero de 1995 que como consecuencia de la pandemia se hayan visto afectados por la suspensión de su actividad o restricción del aprovechamiento del inmueble arrendado a actividad industrial y comercial.

- ¿Las medidas se aplican de manera automática?

No, previamente el arrendatario deberá solicitar al arrendador una modificación del contrato destinada a restablecer el equilibrio de sus prestaciones. Dicho requerimiento, basado en las exigencias de la buena fe, deberá hacerse por burofax o cualquier otro medio fehaciente.

A falta de acuerdo entre las partes transcurrido el plazo de un mes desde el requerimiento tendrá lugar la aplicación de las reglas recogidas en el DL.

- ¿Qué reglas aplicarán en caso de no alcanzar un acuerdo? 

Dependiendo del alcance de las restricciones las medidas serán las siguientes:

(a)    En caso de suspensión total de la actividad: reducción del 50% del importe de la renta y cantidades asimiladas. Si la suspensión se prolongase más de tres meses en el transcurso de un año a contar desde la entrada en vigor del DL, el arrendatario podrá desistir del contrato sin penalización mientras dure esta circunstancia y hasta tres meses después su finalización, previa notificación a la arrendadora con un mes de antelación. 

(b)    En supuestos de restricciones que limiten el aprovechamiento del inmueble: la reducción será del 50% sobre la pérdida del aprovechamiento, que será medido de manera objetiva según las limitaciones impuestas por la norma (por ejemplo, reducción del aforo u horarios). A modo de ejemplo, un local comercial que deba reducir su aforo en un 50%, tendrá derecho a una reducción de renta y cantidades asimiladas del 25%. 

Los arrendatarios afectados por las referidas restricciones que presten de servicios de entrega a domicilio o recogida en el establecimiento podrán acogerse al DL. La eficacia de estas medidas quedará limitada al periodo que duren las prohibiciones o restricciones dictadas por la normativa aplicable. Adicionalmente, el arrendatario podrá solicitar al arrendador imputar las garantías entregadas en virtud del contrato al pago de las cantidades debidas y vencidas (con expresa exclusión de las que figuren depositadas en los organismos competentes), debiendo reintegrarlas en el plazo máximo de un año desde que las medidas restrictivas queden sin efecto. 

- ¿Desde que fecha se aplican las medidas?

Las reducciones en la renta y cantidades asimiladas serán aplicables desde la fecha en la que tenga lugar el requerimiento fehaciente al arrendador (sin perjuicio del plazo de un mes para negociar las nuevas condiciones contractuales).

En este sentido, una vez que la arrendadora reciba el requerimiento dejará de emitir facturas a la arrendataria hasta que las partes alcancen un acuerdo, o en su defecto, hasta que transcurra el plazo de un mes concedido al efecto.

- ¿Qué pasa si las partes han alcanzado previamente un acuerdo?

El arrendatario podrá acogerse al DL con independencia de los acuerdos alcanzados con la arrendadora previos a su entrada en vigor, incluso si en los mismos hubiese renunciado expresamente a solicitar la aplicación de nuevas medidas como consecuencia de la COVID-19.

A modo de conclusión, sin perjuicio de su recorrido, parece que ante esta segunda situación de crisis sanitaria que vive el país el DL 34/2020 será el preludio de una oleada de normativas estatales y autonómicas en línea con los fundamentos de la cláusula “rebus sic stantibus” (como de manera más sutil ya adelantó la exposición de motivos del Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo). En cualquier caso, lo que es seguro es que esta norma no va a dejar indiferente, especialmente, a legisladores, juristas y arrendadores.

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