La mediación en los contratos de arrendamiento, una solución eficiente en la crisis de la COVID-19

Nerea Sanz Tamayo

La mediación en materia de arrendamientos es un recurso que promete resolver de manera satisfactoria conflictos surgidos como consecuencia de la actual crisis sanitaria en un momento en que se ven necesitados de certidumbres y contención de costes. 

Desde que el pasado mes de marzo de 2019 se declarase en España el primer estado de alarma en el marco de la presente crisis sanitaria, se han sucedido las normas publicadas por los gobiernos de España y de las distintas Comunidades Autónomas destinadas a frenar la expansión de la pandemia. La mayoría de estas normas han venido incluyendo distintas medidas consistentes en la suspensión y/o restricción en la explotación de actividades del sector terciario. 

En este contexto, no hay duda de que, dentro de los más afectados por estas medidas están los arrendatarios de inmuebles destinados al ocio, hostelería y comercio, cuyas expectativas de negocio se han visto frustradas como consecuencia de estas restricciones, encontrándose con grandes dificultades para cumplir con las obligaciones económicas frente a los arrendadores.

No obstante, conviene no olvidar que los propietarios-arrendadores de estos inmuebles también han recibido el impacto de esta crisis, pues sus cuentas se han visto directamente afectadas por los impagos, moratorias y pérdidas de arrendatarios.

Ante esta situación, si bien el gobierno estatal y algunos gobiernos autonómicos han impulsado algunas medidas con la intención aliviar las dificultades de tesorería de estos arrendatarios, en la práctica parece que estas medidas han sido y siguen siendo insuficientes, tal y como demuestran los numerosos conflictos entre arrendadores y arrendatarios.

Durante el último año, estos conflictos surgidos en el seno de los contratos de arrendamiento derivados de esta crisis han sido el día a día en los despachos de abogados y asesorías jurídicas de arrendatarios y arrendadores. La escasez normativa y la falta de precedentes jurisprudenciales han dificultado el asesoramiento, ya que la solución a los mismos, en términos generales, no es en absoluto evidente. Como consecuencia, los juzgados y tribunales están siendo inundados de demandas de arrendadores y arrendatarios que no han conseguido alcanzar un acuerdo (en su mayoría, en relación con la modificación de los términos económicos del arrendamiento pretendido por los primeros, y la reclamación de rentas vencidas por los segundos).

La presión sobre un sistema judicial ya muy saturado antes de la crisis permite anticipar importantes demoras en la resolución de estas disputas. Sin embargo, la mayoría estos conflictos podrían resolverse, sin duda, muy satisfactoriamente en un proceso de mediación liderado por un mediador independiente que facilitase a las partes alcanzar por sí mismas un acuerdo y, sobre todo, evitase el escenario de inseguridad, elevados costes e incertidumbre al que se enfrentan. Si bien son muchos los beneficios de recurrir a la mediación antes de iniciar cualquier proceso judicial, en el panorama que actualmente nos ocupa es evidente su utilidad, entre otros, por los siguientes motivos:

• En primer lugar, es indiscutible que, como consecuencia del colapso de los juzgados, las partes van a tardar mucho tiempo en conocer el resultado del procedimiento en primera instancia (sin tener en cuenta posibles apelaciones de la resolución judicial). Sin embargo, las partes necesitan que el conflicto se resuelva de manera urgente ya que esta demora lleva aparejada graves perjuicios y riesgos (la renta sigue devengándose para el arrendatario incrementando su deuda, el arrendador no percibe rentas y no puede comercializar el inmueble, cualquiera de las partes puede devenir insolvente y la contraparte verse atrapada como acreedor en un concurso de acreedores, etc.).
•  La falta de normativa específica y antecedentes jurisprudenciales que resuelva esta compleja situación hace que las partes se presenten ante el procedimiento con más dudas de las habituales respecto al resultado, existiendo un amplio margen de interpretación del juez o magistrado en cuestión. Sin embargo, con la mediación las partes tienen un absoluto control sobre el resultado del proceso.
• Es muy habitual que las partes estén obligadas por contratos de larga duración o que ambas partes estén interesadas en mantener la relación contractual en el tiempo. En este sentido, la mediación promueve que el conflicto se resuelva preservando la relación entre partes que están llamadas a entenderse. 
• En muchos casos, la litigiosidad del asunto se debe a una falta de comunicación que tiene como consecuencia que las partes únicamente conozcan la posición de la contraparte sin conocer realmente sus intereses últimos. Esta comunicación entre las partes es el centro del procedimiento de mediación.

Todavía nos queda mucho camino que recorrer en España hasta que la mediación sea una alternativa preferente para la solución de conflictos en los distintos ámbitos del derecho. Sin embargo, es necesario hacer un esfuerzo para promover la cultura de la mediación, destacando las numerosas ventajas que ofrece. Unas ventajas bien destacadas en supuestos como los expuestos, en los que chocan dos intereses en conflicto, legítimos ambos pero incompatibles y susceptibles de una solución no binaria, sino intermedia.

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