Nueva doctrina del Tribunal Supremo en relación con las cantidades anticipadas en los contratos de compraventa

Nerea Sanz y Gerardo Zaldívar

El Tribunal Supremo ha fijado doctrina en reciente sentencia de 12 de septiembre en relación con la devolución al comprador de las cantidades anticipadas al vendedor en aquellos contratos de compraventa declarados nulos por vicios del consentimiento.

En el caso que nos ocupa (STS núm. 527/2016 de 12 de septiembre), la actora, en su condición de compradora en un contrato de compraventa de vivienda futura, formuló demanda contra la sociedad promotora-vendedora y contra la compañía aseguradora, solicitando la nulidad del contrato de compraventa y, adicionalmente, la devolución de las cantidades entregadas conforme a lo dispuesto en la ya derogada Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (vigente hasta el 1 de enero de 2016 y aplicable, en todo caso, al contrato de compraventa firmado el 7 de enero de 2009) y en la vigente Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

La compradora fundamentó su pretensión alegando la existencia de un vicio del consentimiento, al no haber sido informada en el momento de la firma del contrato sobre la existencia de un litigio iniciado dos años antes, en el que se juzgaba la declaración de nulidad del Proyecto de Interés Regional (PIR) del complejo urbanístico del que formaba parte el inmueble objeto de compraventa y en consecuencia, la orden de derribo del mismo.

El Juzgado de Primera Instancia nº3 de Sevilla declaró nulo el contrato de compraventa y condenó a la vendedora a devolver las cantidades anticipadas por la compradora, eximiendo de responsabilidad a la compañía aseguradora. Dicha resolución fue confirmada por sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, frente a la cual la compradora presentó recurso de casación solicitando la declaración de responsabilidad de la compañía aseguradora.

Con carácter previo al análisis del fondo de la cuestión, procede recordar que tanto la Ley 57/1968 de 27 de julio como la Ley de Ordenación de la Edificación obligan a la vendedora-promotora a garantizar mediante un contrato de seguro las cantidades entregadas por el comprador, antes o durante la construcción de la vivienda, como adelanto del precio de compraventa. Dicha garantía no podrá ser cancelada hasta que tenga lugar la expedición de la cédula de habitabilidad correspondiente y la acreditación de la entrega de la vivienda al comprador.

En este sentido, para el Tribunal Supremo la obligación de entrega de la cosa vendida presenta un doble aspecto: por un lado el aspecto físico o material, que en el caso de la entrega de bienes inmuebles tiene lugar habitualmente con el otorgamiento de la escritura pública, y por otro  el aspecto jurídico, que se refiere al cumplimiento de las condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica del inmueble a favor del comprador (y que incluye, entre otras, la obtención de la cédula de habitabilidad correspondiente). Por lo tanto, a efectos de cancelación de la garantía constituida sobre las cantidades anticipadas, el vendedor debe entregar la vivienda cumpliendo con las condiciones físicas y jurídicas para que la misma pueda ser disfrutada por el comprador conforme a su destino, tal y como se desprende de lo dispuesto en los artículos 1.461 y siguientes del Código Civil.

La particularidad del caso que nos ocupa radica en que, a pesar de que la vendedora estaba en disposición de hacer entrega de la posesión física de la vivienda y la licencia de primera ocupación había sido expedida, no puede entenderse que el contrato de compraventa haya llegado a buen fin; en primer lugar, porque el contrato fue declarado nulo de pleno derecho por el Juzgado de Primera Instancia, y en segundo lugar, por la relevancia de las ilegalidades urbanísticas objeto de litigio que finalmente han tenido como resultado la orden en firme de demolición de la urbanización de la que formaba parte el inmueble mediante sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura de fecha 9 de marzo de 2011 (confirmada en sentencia de 29 de enero de 2014 del Tribunal Supremo).

En la objeto de análisis, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, ha resuelto el recurso de casación fijando como doctrina jurisprudencial la extensión de la garantía legal sobre las cantidades anticipadas para la adquisición de vivienda a aquellos supuestos en los que el contrato no llegue a buen fin por declarase nulo por existir vicio invalidante del consentimiento, concretamente, por haberse ocultado el vendedor la existencia de vicios en la edificación de naturaleza urbanística, lo que constituye cabalmente un caso claro de error en el objeto. En consecuencia, se condena a la compañía aseguradora a devolver a la compradora las cantidades entregadas a la firma del contrato (más los intereses solicitados en la demanda), por haber actuado sin la diligencia debida al no comprobar la información disponible de su tomador sobre las contingencias urbanísticas existentes en la fecha del contrato de seguro.

La sentencia pone fin a las habituales controversias existentes hasta la fecha en los tribunales, en relación con la extensión y concepto del riesgo cubierto por la garantía a la que se refiere la Ley 57/68 (que medio siglo después de promulgada, sigue planteando dudas) y la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación.

La presente publicación no constituye opinión profesional o asesoramiento jurídico de sus autores. 

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