Primer propietario obligado a rebajar la renta a un arrendatario afectado por la actual crisis sanitaria

Nerea Sanz 

El Juzgado de Primera Instancia nº20 de Barcelona dicta la primera resolución (ST 1/2021, de 8 de enero) que resuelve sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en el marco de la presente crisis sanitaria, reconociendo al arrendatario el derecho a una rebaja de la renta por ese motivo.

La Sentencia se posiciona a favor de la demandante, una arrendataria de veintiséis viviendas en Barcelona destinadas a la actividad de alojamiento turístico. Dicha actividad quedó suspendida desde el 14 de marzo hasta el 9 de mayo de 2020 como consecuencia del RD 463/2020, de 14 de marzo por el que se declaró el primer estado de alarma y, posteriormente, se vio afectada por las restricciones de movilidad decretadas tanto nivel nacional e internacional.  En este contexto, la arrendataria dejó de abonar la renta pactada hasta junio de 2020 y solicitó una modificación en las condiciones económicas del contrato, o subsidiariamente, la resolución del mismo sin penalización, alegado la frustración de la causa del contrato suscrito con la propietaria en tanto que sus ingresos durante esos meses hacían imposible la continuidad del negocio en las condiciones inicialmente acordadas. Al no haber alcanzado un acuerdo con el arrendador, la arrendataria inició un procedimiento judicial que concluyó con la condena al propietario a rebajar en un 50% la renta pactada con efectos retroactivos desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021, por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Aunque desde la declaración del primer estado de alarma, se han adoptado ciertas medidas para proteger a arrendatarios, se ha criticado por algunos sectores la insuficiencia de las normas aprobadas hasta ahora para solucionar los problemas derivados de esta crisis para los arrendatarios. En este contexto, la doctrina de la rebus sic stantibus constituye un atractivo recurso para los arrendatarios. Con ella, han reclamado “restaurar” el equilibrio de las prestaciones económicas pactadas en los contratos que se hayan visto afectados como consecuencia de la alternación imprevisible y sobrevenida de las circunstancias. No obstante, esta figura, de naturaleza jurisprudencial, carece de regulación legal en nuestro Derecho Civil común y viene siendo objeto de discusión y resoluciones dispares en nuestros tribunales, especialmente desde la anterior crisis económica del 2008. Aunque la doctrina jurisprudencial se ha venido consolidado desde el año 2013 flexibilizando la aplicación de esta figura, su reconocimiento por los tribunales todavía sigue siendo algo excepcional. 

En este contexto de crisis económica y sanitaria, a su ya histórica conflictividad se le suma la falta de antecedentes jurisprudenciales con supuestos de hecho similares, y es aquí donde radica la relevancia de esta sentencia. La Sentencia en cuestión, aplica la doctrina rebus sic stantibus de la STS 571/2014 de 15 de octubre de 2014 que estimó la aplicación de esta cláusula en un contrato de un inmueble para destino turístico durante la crisis económica de 2008. En este sentido, en los Fundamentos de Derecho, la Magistrada hace un exhaustivo análisis acerca de la observación en este supuesto de hecho de los requisitos exigidos por la doctrina y jurisprudencia del TS en la aplicación de esta figura, reconociendo probada una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial, que genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la arrendataria.

Otro punto clave de la Sentencia es el pronunciamiento en relación con el carácter voluntario de las medidas adoptadas por los gobiernos estatales y autonómicos para reducir el impacto de la pandemia. La parte demandada basó su contestación de la demanda en la existencia una norma con rango de ley a la que podía haberse acogido el arrendatario y no lo hizo (en concreto, el RDL 15/2020 que permitía una moratoria en el pago de la renta mientras durase el estado de alarma y sus prórrogas). La Sentencia estima que las medidas aprobadas por dicha norma  no son incompatibles con el acogimiento a la doctrina rebus sic stantibus si el arrendatario en cuestión considera que las medidas previstas en aquella son insuficientes para solventar sus problemas de tesorería y la continuidad del negocio, como es el caso,  abriendo a los arrendatarios la posibilidad de acudir a los tribunales. 

Es altamente probable que esta Sentencia sea apelada y la controversia llegue al TS, por lo que cualquier conclusión es provisional por el momento. En cualquier caso, sin duda la Sentencia sienta precedente y cabe esperar que sea la primera de muchos pronunciamientos en el mismo sentido (como el reciente Auto 26/2021, de 9 de febrero por el que el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Palencia ha reconocido cautelarmente el derecho del arrendatario a suspender el abono de las rentas) y parece que en esta crisis la doctrina rebus sic stantibus va a cobrar un protagonismo superior al que tuvo en la anterior crisis económica del 2008. 

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