Flash info immobilier | Renouvellement du bail commercial : application de la règle du plafonnement en cas de loyer à paliers

Dans le cadre du renouvellement des baux commerciaux, la question se pose fréquemment de savoir comment réviser le loyer, lorsque le bail initial a prévu des variations dans le temps de celui-ci.

La Cour de cassation avait déjà jugé que, pour déterminer le montant du loyer plafonné, le montant à prendre en considération est celui « fixé par les parties lors de la prise d’effet du bail à renouveler » (Cass. Civ 3ème, 17 mai 2006, n° 05-11685), c'est-à-dire le montant fixé par les parties sans tenir compte des remises et abattements appliqués. 
 
Dans l’espèce tranchée par la Cour de cassation le 6 mars 2013, la situation n’était pas tout à fait la même. On se trouvait en effet dans le cadre d’un bail dont le loyer avait été fixé de manière progressive, par paliers. 
 
Ce type de bail est à distinguer du bail avec allègement ou franchise (qui a donné lieu à l’arrêt du 17 mai 2006). Dans ce dernier, le montant du loyer est fixé dès l’origine mais le bailleur accepte de le diminuer ou de ne pas le percevoir pendant une certaine période. Il s’agit donc d’un bail classique dans lequel les parties ont prévu des modalités particulières de paiement du loyer, alors que le bail à paliers est un mécanisme contractuel d’évolution du prix du loyer.
 
L’intérêt de la distinction se manifeste lors de la révision du loyer ou du renouvellement du bail. La question qui se pose en effet est de savoir s’il est possible de déterminer le montant du loyer plafond lorsque le bail prévoit un loyer progressif par paliers.

La Cour d’appel, validant l’argumentation du bailleur, a considéré que la stipulation d’un loyer par paliers dans le bail à renouveler exclut la fixation d’un loyer de base, « met obstacle à l’application de la règle du plafonnement et impose d’apprécier le loyer lors du renouvellement à la valeur locative ».
 
Dans sa décision du 6 mars 2013, la Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa de l’article L.145-34 du code de commerce. Selon elle, l’existence d’un loyer fixé par paliers ne fait pas obstacle à l’application de la règle du plafonnement. Elle considère donc que pour le calcul de la variation indiciaire prévue à l’article précité, le loyer à prendre en considération est celui acquitté par le preneur lors de la prise d’effet du bail et ce, nonobstant la fixation dans ledit bail d’un loyer progressif par paliers (Cass. Civ. 3ème, 6 mars 2013, n° 12-13962).
 
Les conséquences de cet arrêt sont sévères pour le bailleur qui aura intérêt à privilégier, le cas échéant, le bail avec allègement ou franchise au détriment du bail à paliers. Il est également possible de prévoir de manière conventionnelle, dans le cadre d’un bail à paliers, le montant du loyer qui servira de base au calcul du loyer plafond. En toute hypothèse, la précision est de rigueur lors de la rédaction du bail.